JUICIO EJECUTIVO

CONTRATO DE LOCACIÓN. Acción ejecutiva por cobro de deudas derivadas de la locación. Alcance del art. 1581, CC. Límites. IMPUESTOS Y SERVICIOS. Procedencia de la acción. INDEMNIZACIONES POR DAÑOS CAUSADOS AL INMUEBLE. Gastos de pintura reclamados por el locador. Preparación de la vía ejecutiva. Insuficiencia del título. Improcedencia de la vía elegida para su cobro 1- El demandado entiende que están excluidas de la acción ejecutiva todas las obligaciones que no sean estrictamente alquileres, como son los impuestos y servicios, conceptos que están fuera del precio de la locación. Este último criterio no es aceptable pues está descartado por el texto explícito del art. 1581,CC. Según esta norma, el alcance de la acción ejecutiva no está limitado solamente a los alquileres o rentas sino que incluye “cualquier otra deuda derivada de la locación”. Si bien esta disposición se refiere puntualmente a la acción del locatario contra el subarrendatario, es claro que el alcance que ella le atribuye es predicable también respecto de la acción ejecutiva del locador contra el locatario (art. 1578, CC), la que por necesidad de coherencia no podría tener una extensión diversa.

2- Es indudable que si en el contrato se ha estipulado que los impuestos y servicios serían obligaciones a cargo del locatario, necesariamente debe entenderse que forman parte del concepto de “alquileres o rentas” al que alude el art. 1578, CC, pues de otro modo, debiendo asumirlos el locador por el incumplimiento de aquél, vendrían a reducir el precio del contrato.

3- A partir de la amplitud asignada a la vía ejecutiva por el art. 1581,CC, no pocos autores han llegado a sostener que ella es hábil para demandar incluso el importe de reparaciones por deterioros, concepto en el cual habría que incluir los gastos de pintura reclamados por el locador. En esta opinión coinciden autores como Salvat, Borda y Rezzónico. Sin embargo, y sin desmedro de su autoridad, parece más razonable, más ajustada a la naturaleza del juicio ejecutivo y sobre todo al concepto de título ejecutivo, la tesis contraria expuesta por autores como Bustos Berrondo, para quienes la acción ejecutiva del locador “no puede hacerse extensiva para reclamar el cobro de indemnizaciones por daños causados a la casa, que están sujetos a una previa comprobación y liquidación”.

4- Aun cuando el rubro “pinturas” pudiese entrar en el concepto amplio de “otra deuda derivada de la locación” del art. 1581, CC, lo relevante es cómo se forma el título ejecutivo, sin el cual no puede haber ejecución. Es un principio básico del procedimiento aquel según el cual no puede procederse ejecutivamente sino en virtud de un título ejecutivo: “nulla executione sine titulo” (art. 517, CPC). Luego, si título ejecutivo es un documento del que resulta la existencia de una obligación de dar suma de dinero líquida y exigible, no parece, tratándose de la pintura o reparación del inmueble por parte del inquilino, que tal obligación pueda documentarse y liquidarse de otra forma -judicialmente, se entiende- que mediante sentencia dictada en juicio declarativo.

5- La preparación de la vía ejecutiva por el procedimiento de los art. 519 y sig., CPC. -el que ha empleado la ejecutante- no está prevista para este objeto –rubro pinturas-, a menos que la obligación de reparar y su cuantía estén documentados en instrumento privado emanado del locatario. Un documento, una factura emanada de un tercero, no puede ser sometida al reconocimiento para crear un título contra quien no la ha firmado, como ha hecho aquí la ejecutante. 15.446 - C3a CC Cba. 18/12/03. Sentencia N° 112. Trib. de origen: Juz.16ª CC Cba. “Valzachi Enzo c/ Montenegro Patricia –PVE”

2a. Instancia. Córdoba, 18 de diciembre de 2003

¿Proceden los recursos de apelación de ambas partes ?

El doctor Julio L. Fontaine dijo:

La sentencia apelada provee a la acción ejecutiva entablada por el locador para reclamar de la demandada el pago de créditos derivados de un contrato de locación. Contra ella han apelado ambas partes, que no están de acuerdo acerca de la extensión en que procede la acción ejecutiva, esto es, acerca de cuáles son las deudas del locatario que pueden reclamarse por esta vía privilegiada. El ejecutante considera, en contra de la opinión de la Jueza, que comprende los gastos de pintura que ha debido realizar a la conclusión del arrendamiento, puesto que éstos constituyen obligaciones asumidas en el contrato por el locatario. Éste, por su parte, entiende que están excluidas de la acción ejecutiva todas las obligaciones que no sean estrictamente alquileres, como son los impuestos y servicios, conceptos que están fuera del precio de la locación. Este último criterio no es aceptable pues está descartado por el texto explícito del art. 1581 del Cód. Civil. Según esta norma, el alcance de la acción ejecutiva no está limitado solamente a los alquileres o rentas sino que incluye “cualquier otra deuda derivada de la locación”. Si bien esta disposición se refiere puntualmente a la acción del locatario contra el subarrendatario, es claro que el alcance que ella le atribuye es predicable también respecto de la acción ejecutiva del locador contra el locatario (art. 1578), la que por necesidad de coherencia no podría tener una extensión diversa. Es indudable, por otra parte, que si en el contrato se ha estipulado que los impuestos y servicios serían obligaciones a cargo del locatario, necesariamente debe entenderse que forman parte del concepto de “alquileres o rentas” al que alude el art. 1578, pues de otro modo, debiendo asumirlos el locador por el incumplimiento de aquél, vendrían a reducir el precio del contrato. Esta es la razón que ha dado la Sra. Jueza para rechazar esta defensa de la demandada, la que me parece ilevantable. En cambio, la cuestión que plantea la ejecutante en su recurso ha dado lugar a opiniones encontradas en la doctrina, pues razonando a partir de la amplitud asignada a la vía ejecutiva por el citado art. 1581, no pocos autores han llegado a sostener que ella es hábil para demandar incluso el importe de reparaciones por deterioros, concepto en el cual habría que incluir los gastos de pintura reclamados aquí por el locador. En esta opinión coinciden autores como Salvat (Contratos, Nº 946), Borda (Contratos, Nº 799), Rezzónico (Estudio de los Contratos, 3ª.ed., t. II, p. 377). Sin embargo, y sin desmedro de su autoridad, me parece más razonable, más ajustada a la naturaleza del juicio ejecutivo y sobre todo al concepto de título ejecutivo, la tesis contraria expuesta por autores como Bustos Berrondo, para quienes la acción ejecutiva del locador “no puede hacerse extensiva para reclamar el cobro de indemnizaciones por daños causados a la casa, que están sujetos a una previa comprobación y liquidación” (Juicio Ejecutivo, 1ª. Ed., p. 47). Esta última es a mi juicio la razón fundamental para excluir el rubro “pinturas” de la acción ejecutiva concedida por la ley al locador. Aun cuando pudiese entrar en el concepto amplio de “otra deuda derivada de la locación” del art. 1581, Cód. Civil, lo relevante es cómo se forma el título ejecutivo, sin el cual no puede haber ejecución. Es un principio básico del procedimiento aquel según el cual no puede procederse ejecutivamente sino en virtud de un título ejecutivo: “ nulla executione sine titulo ” (art. 517, CPC). Luego, si título ejecutivo es un documento del que resulta la existencia de una obligación de dar suma de dinero líquida y exigible, no parece, tratándose de la pintura o reparación del inmueble por parte del inquilino, que tal obligación pueda documentarse y liquidarse de otra forma -judicialmente, se entiende- que mediante sentencia dictada en juicio declarativo. La preparación de la vía ejecutiva por el procedimiento de los arts. 519 y sig., CPC, -el que ha empleado aquí la ejecutante- no está prevista para este objeto, a menos que la obligación de reparar y su cuantía estén documentados en instrumento privado emanado del locatario. Un documento, una factura emanada de un tercero, no puede ser sometida al reconocimiento para crear un título contra quien no la ha firmado, como ha hecho aquí la ejecutante. Opino, por consiguiente, que deben rechazarse ambas apelaciones. La de la demandada debe serlo con costas puesto que está fundada en argumentos insostenibles. La de la actora, en cambio, justifica una distribución habida cuenta que el criterio seguido en este pronunciamiento no es pacífico pues ya se ha visto que no coincide con el que han propiciado algunos autores y otros tribunales. De resultas de todo ello, sugiero que las costas de la alzada se impongan en un cinco por ciento al ejecutante y en el noventa y cinco por ciento restante a la demandada. Con esta salvedad voto por la negativa.

El doctor Julio C. Sánchez Torres adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado de los votos que anteceden y lo dispuesto por el art. 382 del CPC, el Tribunal

RESUELVE: Rechazar ambas apelaciones imponiendo las costas de esta instancia en un 95% a la demandada y un 5% al ejecutante.

Julio L. Fontaine – Julio C. Sánchez Torres &#9632;

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