EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Comprador en subasta. Terceros ocupantes no denunciados en los edictos. Falta de impugnación temporánea del acta de constatación y del remate. Convalidación del estado de ocupación. CONTRATOS DE LOCACIÓN Y SUBLOCACIÓN. Actos de disposición celebrados con posterioridad a la hipoteca. Falta de fecha cierta. Precio irrisorio. Inoponibilidad frente a ejecutante y comprador en subasta
1– Tras la publicación de edictos y no haberse cuestionado en tiempo oportuno el acta de constatación, precluyó el derecho de estos supuestos terceros ocupantes con contrato, y se tiene por válido el estado de ocupación publicado y conocido por las partes. Además, teniendo conocimiento el mismo día del remate comparecen y acompañan contrato de locación, sin haber impugnado el acta de remate ni realizado manifestación en su contra, por lo que se entiende convalidaron la forma en que se publicaron los edictos en cuanto al estado de ocupación del inmueble en cuestión(Voto, Dres. Zavala de González y Napolitano).
2– Atendiendo los contratos de locación y sublocación acompañados por los terceros, el art. 1035,CC, exige fecha cierta para que sean oponibles. Así, el instrumento privado carente de dicho recaudo no puede invocarse contra terceros, quienes pueden obrar como si aquél no existiera; su contenido sólo le es oponible desde la adquisición de fecha indubitada, a partir de la configuración de alguno de los supuestos previstos en el art. 1035,CC. (Voto, Dres. Zavala de González y Napolitano).
3– Los contratos de locación y sublocación son inoponibles al ejecutante y al comprador de la subasta, quienes tienen el derecho a desconocer las locaciones invocadas y considerar al bien como libre de ocupantes, máxime cuando se han celebrado con posterioridad a la traba del embargo y a la constatación del estado del inmueble. En el supuesto de que esos contratos fueran válidos y anteriores al acto de subasta, en cuanto a lo sustancial, el art. 3157, CC, es dirimente para esclarecer el conflicto en cuanto dispone: “El deudor propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningún acto de desposesión [léase disposición] material o jurídica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado”. Así, los actos de disposición que aminoran el valor del inmueble son inoponibles al acreedor hipotecario, salvo consentimiento de éste (Voto, Dres. Zavala de González y Napolitano).
4– Una locación o sublocación implica privar temporariamente del uso y goce del bien, y en consecuencia, afecta negativamente su valor, al menos por un lapso y sobre todo cuanto se trata de un período prolongado (estipulado en diez años) y por un precio prima facie irrisorio (mil dólares y mil pesos). Surge la vehemente presunción de que resulta un acto deliberado efectuado por los demandados y para obstruir el curso del proceso. De todas maneras, el art. 3157, CC, es terminante: los deudores hipotecarios debieron abstenerse de realizar cualquier acto respecto del inmueble sujeto a subasta, para no causar la disminución de la garantía del crédito. Por ello, resultan inoponibles dichos contratos de locación y sublocación tanto respecto del ejecutante como del tercer adquirente por subasta (Voto, Dres. Zavala de González y Napolitano).
5– El contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad a la hipoteca configura un atípico acto de disposición, pues disminuye el valor del bien gravado afectando los derechos del acreedor hipotecario que están antes y con preferencia que los del subinquilino. En autos, la hipoteca es anterior al arrendamiento (prior in tempore potior in iure) y en virtud del art. 3270, CC, el propietario no podría constituir a favor del arrendatario un derecho oponible al hipotecario, máxime cuando en el caso que nos ocupa, se trata de un contrato de alquiler cuya duración es de diez años, sumado a un precio irrisorio. Puede recurrirse a la presunción de ausencia de buena fe regulada en el art. 1575 inc. 1, CC.Voto, Dr. Sánchez Torres).
6– El art. 1498,CC, no se encuentra por encima de los art. 3157 y 3270, CC, en hipótesis como la de autos. Es que otro modo de reflexionar sería como pretender que la locación confiere un derecho real, lo cual constituye una aberración jurídica (conf. Castiglione, A. “Inoponibilidad del contrato de arrendamiento al acreedor hipotecario” Rev. ED. 10/8/95, p.6; ED. 33–775, en sentido similar: C1a. CC Cba. in re: “Bof, E.D. y otro c/ Isoldi, S.H.– Ejecución Hipotecaria” A.Nº281, del 3/10/96) (Voto, Dr. Sánchez Torres).
15.423 – C8a. CC. Cba. 26/2/04. Auto N°33. Trib. de origen: Juz.43ª CC Cba. “Shell Cía. Arg. de Petrolera SA. Shell CAPSA c/ Julio César Carmignani y otro –Ejec. Hipotecaria”.
Córdoba, 26 de febrero de 2004
Los doctores Matilde Zavala de González y Enrique P. Napolitano dijeron:
Y CONSIDERANDO:
1) Ingresando al tratamiento de la cuestión, comenzaré con la apelación del ejecutante. Con relación al efecto suspensivo con que se concedió la apelación del adquirente de subasta, si bien es cierto que el proveído la concedió con ese efecto, es dable recordar que el art. 365 del CPC. establece la regla del efecto suspensivo, a menos que la ley disponga lo contrario. Así, acorde con lo previsto en el art. 823, 2º párrafo, primer supuesto, Cód. Procesal, la regla general es que carecen de efecto suspensivo las apelaciones deducidas en la etapa ejecutoria. Este precepto se encuentra en la ejecución de sentencia en los términos de los art. 802, 805, 811 que remite a las reglas establecidas para el cumplimiento de la sentencia de remate. El mencionado art. 823 segundo párrafo establece que tampoco tendrán efecto suspensivo las demás apelaciones que fueren procedentes, con excepción de los incidentes que pudieren promoverse sobre cuestiones no controvertidas en el pleito ni decididas en la ejecutoria, que sería el supuesto de autos. En consecuencia, basta que otro litigante interponga apelación en relación a similares actos procesales (en el caso, concreción de una subasta) para que deba postergarse el decisorio en su integridad. Además, en cuanto a la falta de fundamentacíón del proveído en cuestión, el recurso debe reputarse técnicamente como desierto, al no atacarse extremos dirimentes del decreto recurrido. El esencial radica en el efecto suspensivo con que el a quo concedió la apelación del adquirente de subasta, sobre lo cual no hay cuestionamiento razonado alguno al fundar el recurso de apelación. Efectivamente, el apelante ninguna manifestación crítica expuso en cuanto a la denegatoria del a quo del proveído. Sin perjuicio de ello, y para satisfacción de las partes, procede destacar que lo dispuesto por el juez a quo sólo tiene como consecuencia dilatar la expedición de la orden de pago, la que podrá percibir una vez que quede firme el presente; en sustancia, le asiste razón al apelante sobre que tiene derecho a los fondos pertinentes. Lo contrario constituiría un exceso ritual manifiesto, en virtud de que se encuentra cumplido lo establecido en el art. 592,CPC, y no corresponde la reserva de fondos para el crédito de la DGR por haber sido notificada dicha entidad y no haber constancias de que hubiera interpuesto la tercería de mejor derecho en tiempo oportuno. Mientras ello no ocurra, nada hay que disponer a favor de supuestos acreedores preferentes, pues las meras declaraciones presentadas por el fisco provincial no vinculan para ordenar su pago. Dado el resultado a que se arriba, las costas de esta instancia deben ser soportadas por el orden causado. 2) Apelación del adquirente de subasta: en primer término, examinaremos los aspectos procesales en cuanto si ha habido preclusión por defecto de impugnación oportuna de los distintos actos procesales de relevancia. Asiste razón al apelante. En efecto, en vísperas de realizarse la subasta se acompañó oficio de constatación diligenciado por el martillero Peyrani (31/5/02), de donde se desprende el estado de ocupación del inmueble a subastar:…”La construcción en la que funciona la gomería se encuentra ocupada por el Sr. José Luis Peralta, DNI 11.094.197, en calidad de ocupante, sin contrato de locación. El salón comedor se encuentra ocupado por el Sr. Aldo Juan Cabral, DNI 14.690.226, quien tampoco posee contrato de locación.”. Se les hizo conocer que la medida se realiza como paso previo a subastar, dejándole copia del mandamiento. A consecuencia de ello se publican edictos que obran a fs. 130, 131, 132 donde surge el estado de ocupación: …”en parte está ocupada por terceros sin contrato (comedor y gomería)”. Al haberse publicado edictos y no haberse cuestionado en tiempo oportuno el acta de constatación, precluyó el derecho de estos supuestos terceros ocupantes con contrato, y se tiene por válido el estado de ocupación publicado y conocido por las partes. Además, teniendo conocimiento el mismo día del remate comparecen y acompañan contrato de locación, sin haber impugnado el acta de remate ni realizado manifestación en su contra, por lo que se entiende convalidaron la forma en que se publicaron los edictos en cuanto al estado de ocupación del inmueble en cuestión. Desde otra perspectiva y atendiendo los contratos de locación y sublocación acompañados por los terceros, el art. 1035 del CC exige fecha cierta para que sean oponibles. Así, el instrumento privado carente de dicho recaudo no puede invocarse contra terceros, quienes pueden obrar como si aquél no existiera; su contenido sólo le es oponible desde la adquisición de fecha indubitada, a partir de la configuración de alguno de los supuestos previstos en el art. 1035 del CC. Estamos ante un contrato de locación suscripto por los demandados y la Sra. María G. Ambroggio, representada por el Sr. Néstor Marcelo Ambroggio, el día 3 de octubre de dos mil uno, con certificación del escribano Jorge Miguel Nazar, de Río Tercero, que no refiere a cuál instrumento certifica firmas, habiendo sido sellado y timbrado el 11/9/02, mucho después de realizada la subasta. El término de la locación es por diez años y el precio es mil dólares mensuales. El contrato de sublocación fue firmado (por) el Sr. Roberto Pedro Degrati y la Sra. Ambroggio representada por el Sr. Néstor Marcelo Ambroggio, el día 2/8/02, por diez años y por un canon mensual de mil pesos, con certificación del escribano Alfredo Brian Yorio, de Las Rosas, provincia de Santa Fe, el 28/8/02, dos días antes de la subasta, no refiere a qué instrumento certifica, también fue sellado y timbrado el 11/9/02, no legalizado por la provincia de Santa Fe, lo que se requiere por haber sido otorgado fuera de la provincia de Córdoba conforme lo estipula el art. 247 del CPC. Siendo así las cosas, esos contratos de locación y sublocación son inoponibles al ejecutante y al comprador de la subasta, quienes tienen el derecho a desconocer las locaciones invocadas y considerar al bien como libre de ocupantes, máxime cuando se han celebrado con posterioridad a la traba del embargo y a la constatación del estado del inmueble. Sin perjuicio de lo expuesto, aun en el supuesto de que esos contratos fueran válidos y anteriores al acto de subasta, en cuanto a lo sustancial, el art. 3157 del CC es dirimente para esclarecer el conflicto. Conforme con el mencionado artículo: “El deudor propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningún acto de desposesión material o jurídica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.”. (Debe tenerse presente el error material inequívoco y unánimemente admitido: el codificador se refiere a “disposición” y no a “desposesión”). Así, los actos de disposición que aminoran el valor del inmueble son inoponibles al acreedor hipotecario, salvo consentimiento de éste. Evidentemente, una locación o sublocación implica privar temporariamente del uso y goce del bien, y, en consecuencia, afecta negativamente su valor, al menos por un lapso y sobre todo cuanto se trata de un período prolongado (estipulado en diez años) y por un precio prima facie irrisorio (mil dólares y mil pesos). Surge la vehemente presunción de que resulta un acto deliberado efectuado por los demandados y para obstruir el curso del proceso. De todas maneras y aun ciñéndonos a una óptica estrictamente objetiva, el art. 3157, CC, es terminante: los deudores hipotecarios debieron abstenerse de realizar cualquier acto respecto del inmueble sujeto a subasta, para no causar la disminución de la garantía del crédito. Por ello, resultan inoponibles dichos contratos de locación y sublocación tanto respecto del ejecutante como del tercer adquirente por subasta. De las consideraciones anteriores fluye que, evidentemente, no corresponde declarar la deserción del recurso como lo solicita el ejecutante. El recurso interpuesto por el adquirente de subasta contiene una mínima técnica recursiva que impone su tratamiento. Además, sus agravios son cuestiones ensambladas, ya que en ambos se trata de la disposición del inmueble por terceros, como de la disposición de fondos por el ejecutante, por lo que están estrechamente vinculadas y son indisolubles. En su mérito corresponde: hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por “Petrolera del Suquía SRL(e.f)”, ordenar un nuevo oficio al Sr. Oficial de Justicia a los fines que previo lanzamiento de los Sres. María G. Ambroggio, Juan M. Tironi, de las personas y cosas que dependan de Posta Federal SRL y/o de todo ocupante que no hubiera sido denunciado en los edictos publicados en el acto de subasta, ponga en posesión del inmueble a los adquirentes en pública subasta. 3) Costas a los terceros ocupantes María G. Ambroggio y Posta Federal SRL por resultar vencidos (art. 133 del Cód. Procesal). Los porcentajes regulatorios de los honorarios de los letrados intervinientes se fijan de conformidad con el art. 80 inc. 1° y art. 34 y 37 del C. Arancelario.
El doctor Julio Sánchez Torres dijo:
1) La relación de causa efectuada por la Sra. Jueza del primer voto satisface las exigencias formales, por lo que corresponde remitirse a ella en homenaje a la brevedad. 2) Desde ya adelanto opinión en el sentido de que coincido íntegramente con la solución propuesta por la Dra. Zavala de González. 3) Respecto de la apelación del adquirente por subasta, deseo añadir que (el) contrato de arrendamiento con posterioridad a la hipoteca configura un atípico acto de disposición, pues disminuye el valor del bien gravado afectando los derechos del acreedor hipotecario que están antes y con preferencia que los del subinquilino. 4) Por otro lado, en el sub lite no es aplicable el art. 1498, CC, por cuanto antes que él está el acreedor hipotecario y el dispositivo legal contenido en el art. 3157, CC. Es que la hipoteca es anterior al arrendamiento (prior in tempore potior in iure) y en virtud del art. 3270, CC, el propietario no podría constituir a favor del arrendatario un derecho oponible al hipotecario, máxime cuando en el caso que nos ocupa, se trata de un contrato de alquiler cuya duración es de diez años, sumado a un precio irrisorio, según lo indica la Sra. Vocal preopinante. Puede recurrirse a la presunción de ausencia de buena fe regulada en el art. 1575 inc. 1 del CC. 5) De tal modo, el art. 1498 del ordenamiento de fondo no se encuentra por encima de los art. 3157 y 3270 del CC en hipótesis como la de autos. Es que otro modo de reflexionar sería como pretender que la locación confiere un derecho real, lo cual constituye una aberración jurídica (conf. Castiglione, A. “Inoponibilidad del contrato de arrendamiento al acreedor hipotecario”, Rev. ED. 10/8/95, p.6; ED. 33–775, en sentido similar: Cám. 1ª. CC. in re: “Bof, E.D. y otro c/ Isoldi, S.H.– Ejecución Hipotecaria”, A.N. 281, del 3/10/96). 6) En definitiva, corresponde nomás recibir el recurso de apelación por la Petrolera del Suquía SRL, ordenando se practique un nuevo oficio al Sr. Oficial de Justicia a fin de que ponga en posesión del inmueble al adquirente en subasta, previo lanzamiento de los ocupantes, Ambroggio, Juan M. Tironi y personas puestas o que dependan de ellas, todo con costas a cargo de estos últimos (art. 130–133, C. Ritual).
Por todo lo expuesto y normas legales citadas,
SE RESUELVE: 1) Desestimar el recurso de apelación subsidiario interpuesto por el ejecutante, sin perjuicio de que una vez firme esta resolución pueda solicitar orden de pago. Costas por el orden causado. 2) Hacer lugar a la apelación interpuesta por “Petrolera del Suquía SRL(e.f)”, ordenar un nuevo oficio al Sr. Oficial de Justicia a los fines de que previo lanzamiento de los Sres. María G. Ambroggio, Juan M. Tironi, y de las personas y cosas que dependan de Posta Federal SRL y/o de todo ocupante sin título eficaz y oponible, ponga en posesión del inmueble a la adquirente en pública subasta. 3) Costas a los terceros ocupantes María G. Ambroggio y Posta Federal SRL.
Matilde Zavala de González – Enrique P. Napolitano– Julio Sánchez Torres ■
