“La ciudad debe ser resiliente a sus problemas”

Así lo manifestó Roque Lenti, arquitecto, director de la desarrollista GNI, quien aboga por la “densidad media” dentro del ejido de la ciudad con proyectos de propiedad horizontal que aporten una propuesta integral de vivienda. El “costo Córdoba” y la infraestructura de servicios son grandes escollos. El Estado y el sector privado deben trabajar en conjunto. El primero debe incentivar al segundo con beneficios para que construya en terrenos dentro del ejido municipal. La sustentabilidad debe asegurar el futuro

“Todos debemos pensar en que la ciudad debe ser resiliente a los problemas que tiene, y hay que pensar la resiliencia en un marco de desarrollo urbano sustantable”, aseguró Roque Lenti, arquitecto, presidente de la desarrollista GNI, una de las empresas con mayor impacto en materia de viviendas para Córdoba.
Lenti, oriundo del interior provincial y habitante de Córdoba desde 1986, deslizó algunos conceptos sobre el desarrollo urbano de Córdoba basados en una experiencia exitosa. Como se recordará, es uno de los impulsores del gran complejo de oficinas Capitalinas y del actual esquema de viviendas denominadas “Cardinales”, que entre los tres proyectos que tiene en la ciudad de Córdoba aportan al mercado 2.000 unidades.
Lenti reconoce una ciudad en problemas, con el “costo Córdoba” muy alto, una escasa o poco efectiva planificación urbana como política de Estado a largo plazo y una infraestructura de servicios debilitada por los problemas propios de la Municipalidad y de las empresas proveedoras, y por el desborde causado por los habitantes del Gran Córdoba que “trabajan y viven el día” en la capital.

Lenti personaliza la ciudad, considera que debe ser resiliente y plantea como principal vía de solución la densidad media, un concepto altamente defendido por grandes urbanistas modernos.
“La ciudad necesita la densidad media de la mano de la propiedad horizontal y no de aquella que sólo se produce como inversión inmobiliaria para residentes pasajeros, como son los estudiantes, sino aquella que se construye como proyecto para la clase media que necesita viviendas”, explicó.
En ese marco, recordó que GNI fue una de las primeras empresas -después de Gama- en idear modelos de viviendas de este tipo, con planes de financiación y con amenities que disponen de espacios para vivir.
En este punto, recalcó la diferencia entre un edificio individual, particular y aislado que se construye como inversión, y otro que es parte de una propuesta integral de vivienda. “Son proyectos que contemplan la vida en la totalidad, ofrecen estacionamiento, salones, gimnasio, lugar para que jueguen los niños, piletas, etcétera”, amplió.
Éste es otro factor importante, relativo a la cuestión cultural y a las búsquedas de los cordobeses, adeptos a las viviendas unifamiliares. Al carecer de propuestas integrales de este tipo dentro del ejido, buscan formatos en las afueras de la ciudad.

“Córdoba tiene una tendencia muy marcada a vivir en viviendas unifamiliares y por eso tiene una expansión cada vez mayor. Esto provoca que se dé lugar a la vivienda de esta forma, pero para la sustentabilidad urge la necesidad de la densidad media”, insiste.
Para encarar este tipo de desarrollos como acción, Lenti insta a promoverlos, con herramientas que seduzcan la empresa privada.
En ese punto, recordó el desarrollo del Corredor del Río, impulsado por el entonces intendente Luis Juez, y el Área del Portal del Abasto, con los cuales, él como empresario ha sido tentado, dando como resultado el Complejo Capitalinas. Fue mediante un tipo de incentivo, como la modificación de las condiciones de edificabilidad, que mejoraba el perfil del proyecto y aumentaba la superficie en los terrenos del corredor.

No obstante, asegura que el proyecto quedó trunco, con zonas del río y del portal aún no desarrolladas, porque -quizás-, dijo, “ para los otros desarrollistas no era suficientemente rentable”.
“En concreto, hay que proponer incentivos, diferimientos, postergación de tasas, es decir, utilizar recursos para que el desarrollista sea motivado a construir viviendas dentro de la ciudad”, amplió. La escasa mirada hacia esas tierras disponibles como posibilidad de inversión también la explica como parte de la especulación de los propietarios de ellas, quienes prefieren esperar el revalúo de la tierra en lugar de invertir en la construcción. “No obstante, el Estado se está encargando de esto y esta poniendo fuertes tasas sobre lotes”, precisó.

El reclamo histórico
La infraestructura es otro problema, no sólo de la Municipalidad sino de las empresas de tercerización. “Todos conocemos el gran agujero negro de EPEC, el problema del agua que pasó a ser privada pero tenemos que hacer obras complementarias para obtener la factibilidad, y luego el problema del gas, que hasta que el Gobierno no tomara cartas en el asunto, había que hacer obras de infraestructura millonarias donde el privado debía haber obras que le correspondía al Estado”, relató.
“Todo esto hace que construir en Córdoba sea costoso, y como Estado se debe pensar en abordar la situación y pensar en cómo incentivar al privado para que vuelque proyectos a la clase media dentro del ejido. Hay que pensar en un modelo eficiente y sustentable a futuro, que evite los altos costos para la ciudad en términos de mantenimiento: la gente que vive en las afueras y trae a sus hijos a la ciudad, y viene a trabajar a la ciudad y consume de la ciudad. Terminan castigando la ciudad, en materia de transporte, alumbrado o recolección de residuos, que no anda. La Municipalidad no puede cubrir la demanda , está desbordada y ellos no tributan en la ciudad”, expresó.
“¿Cómo puede ser que esto lo tenga que soportar Córdoba, por qué no lo soporta La Calera, Malagueño o Villa Allende? Es un tema que debemos resolver hoy porque a 20 ó 30 años será cada vez más grave. Debemos revertir la cultura de cómo debe ser la vivienda”, detalló.

Sinergia
Por último, subrayó la necesidad de que para desarrollar ciudad debe haber un proyecto político, empresarial y económico mancomunado.
“Apostamos a desarrollar la ciudad, somos muy audaces, debería haber más beneficios por hacer lo que hacemos. Me parece que no debería existir un proyecto empresarial o económico sin un proyecto político, tiene que haber sinergia y nutrirse mutualmente, porque lo aislado termina siendo sólo un negocio y no una construcción de ciudad. Debemos pensar en una ciudad más sustentable a futuro”, concluyó.

Más datos

 Nuevo proyecto
“Entre todos los Cardinales aportamos 2.500 viviendas, y vamos a incorporar 1.700 más en un proyecto nuevo, ‘etapabilizable’, con espacios verdes, playones deportivos y todo lo que necesita una familia para desarrollar su vida dentro de la ciudad”, explicó Roque Lenti.

 Sobre créditos
“Hay que tener espalda para garantizar un crédito, la tasa que tiene el banco como financiación al desarrollista no se puede amortiguar. Hasta que no tengamos una inflación de 7% anual no va habercrédito para la vivienda”.

“Todas las posibilidades de crédito en Córdoba han sido un fracaso; aparte el stock que hay de escriturables es minimo, no cubre lo que se necesita. Es sólo dos o tres por ciento de lo que la gente necesita para vivir. Cambiemos las leyes y el Gobierno debe trabajar en forma conjunta con un proyecto empresarial”

Hay que cambiar leyes

“En otros países se puede obtener créditos con boletos de compraventa registrables. Los departamentos que hemos vendido y que nos están pagando a siete años podrían estar sujetos a créditos. Esos boletos se los doy al banco, que los clientes paguen al banco con 15% de interés y que el banco nos pague a nosotros”.

Cardinales Cofico ya vendió 70% de sus 500 unidades

Es un proyecto que se configuró para ser amigable con el ambiente y que busca no entorpecer la fisonomía de un barrio sino más bien “modernizarla”

El emprendimiento Cardinales Cofico se ubica en el corazón del barrio del mismo nombre, mediante un complejo que buscó ser amigable con el ambiente para “no romper con la fisonomía “ del barrio, según explicó Lenti. Sobre un terreno de 9.319 m2 se desarrolla este complejo de usos mixtos, con más de 46.000 m2 cubiertos, conformado por cuatro torres que tendrán más de 500 departamentos, bloques de locales y oficinas comerciales.
“La muestra de que estos proyectos funcionan es que ya tenemos vendido más de 70%”, agregó.
El proyecto plantea contar con grandes superficies para espacios verdes y recreativos, con senderos, circuitos aeróbicos, piscinas, cocheras subterráneas, plazas de lectura y plazas de juegos.