ESCUCHARLa suba de esa divisa en estos últimos 20 días alertó al sector pero las empresas siguen confiando en quienes buscan resguardar su capital. Esto sucede porque el atesoramiento del billete verde, como refugio de inversión, es una estrategia a corto plazo, atractiva sólo para quienes son ágiles y están acostumbrados a salir y a entrar en el mercado de valores
Por Laura Pantoja – [email protected]
Los desarrollistas cordobeses no le temen a la suba del dólar como posible vía de fuga de sus inversores. Para los hacedores de inmuebles, el billete verde puede ser una mínima competencia en el corto plazo y atribuida sólo a inversores sofisticados, especializados en el mercado de instrumentos financieros. Por el contrario, el inversor en ladrillos apuesta a una estrategia de resguardo de capital a largo plazo, motorizada por el revalúo del inmueble y por su renta.
“El dólar es un negocio específico que sube y baja y el inversor que pone el ojo en él está dispuesto a asumir un cierto riesgo. Es para el inversor financiero, ágil que se anima a entrar y salir del mercado en períodos cortos de tiempo. Es competencia en el corto plazo, pero en el mediano y largo plazos, el inversor tradicional siempre busca asegurar su inversión en inmuebles”, dijo a Comercio y Justicia César Martínez, presidente de la Cámara de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc) y presidente de Grupo Betania.
Del mismo modo, Luis Carranza, director de Grupo Inverco, indicó que el inversor que tiene el poder de tomar rentas, no es funcional al dólar. “Si bien la suba de la moneda extranjera genera dudas y vértigo, el inversor busca la renta a futuro por el revalúo propio de la inversión del inmueble”.
La seguridad que busca tal inversor no es sólo la conservación de su capital sino también la renta que genera el negocio como desarrollo inmobiliario.
La competencia que genera esta escalada del dólar, es decir, para el inversor que evalúa su conveniencia entre atesorar dólares o comprar inmuebles, es diferente según las etapas del desarrollo inmobiliario. “Para un producto terminado, la competencia es alta y a corto plazo porque el techo definido está muy cerca y el inversor está apurado frente a las próximas subas que pueda acarrear la divisa”, explicó.
“Ese inversor que destina sus excedentes a un producto terminado, puede verse tentado por el dólar, lo cuál sí en este caso, puede ser una leve competencia pero que de ninguna manera inmoviliza las ventas”, aclaró Carranza.
“Por lo contrario, para un inversor que participa en el desarrollo del negocio, su horizonte es más lejano y busca asegurar su capital en el tiempo, con lo cual el dólar no es competencia con la propiedad”, añadió Carranza.
Motor
Como contrapartida, lejos de la competencia ocasional, la suba de la divisa también significa un disparador de ventas para los desarrollistas cordobeses, a tal punto que Proaco asegura que en estos últimos quince días ha aumentado el nivel de consultas de compra de departamentos.
“Es que el ahorrista inversor de inmuebles se vuelca a comprar antes de que la moneda siga subiendo. Ante los futuros aumentos, el inversor acelera el proceso y la toma de decisiones. Por otra parte, como la mayoría de la gente tiene los excedentes dolarizados, averigua y sale a comprar los departamentos que ahora están hasta 20% menos en dólares con relación a 20 días atrás, es decir, se encuentran con el valor que estaban esperando”, añadió de igual forma Lucas Salim, director de Proaco.
Un mejor semestre
La creciente actividad del rubro coincide con el comienzo del segundo semestre, en el que según Salim -como todos los años de manera estacional- comienzan a reactivarse las ventas con relación al primero. “De agosto a octubre se viven los meses más fuertes del sector -que este año se ven favorecidos aún más por la presencia de períodos pre y postelectorales- ante los cuales el inversor, frente a cualquier tipo de cambio e imprevisto, prefiere refugiarse en el ladrillo”, precisó el presidente de Proaco.
Las expectativas y los indicadores que ya atisban mejoras económicas también traccionan positivamente, junto al lanzamiento de los créditos hipotecarios y al movimiento de obra pública que desde hacía más de un año no se observaba en la plaza.
Por su parte, para Gustavo Ortola, gerente Comercial de Distrito Las Artes (Ex Batallón 141), la situación cobra diferentes matices para la oferta y la demanda de inmuebles. “Para quienes tenemos los precios dolarizados, el hecho de que el dólar haya subido nos permite mejorar los márgenes porque esa suba no se ha trasladado a los costos de la construcción; entonces, en primera medida es una ventaja”, apuntó.
Como contrapartida, para la demanda principalmente registrada en Buenos Aires, la suba de la divisa ha generado “ruidos” en los tomadores de créditos hipotecarios, herramientas que en Buenos Aires están mejor instrumentadas. “No obstante, se están ajustando los mecanismos de los efectos de la suba en este sentido”, aclaró (ver apartado).
Apuntar a los créditos
Comercio y Justicia también consulto a Germán Gómez Picaso, presidente del reconocido portal de información Reporte Inmobiliario, de Buenos Aires, quien dijo que en éstos momentos, “el negocio inmobiliario no pasa por desarrollar productos para el inversor en inmuebles, sino en destinar emprendimientos para los tomadores de créditos”.
“El mercado actualmente no tienta al inversor, estamos en un cambio de ciclo en el que el comprador pasa a ser el consumidor final vía crédito hipotecario. Lamentablemente, los desarrolladores que se vuelquen 100% a un comprador inversor van a tener un panorama más complicado, no así quienes desarrollen un producto apto crédito”, argumentó el especialista del sector.
Las empresas que produzcan para el inversor deberán sobrellevar una menor demanda, con costos de construcción en su “techo histórico en dólares” y con “rentas por alquiler en piso histórico”, según señaló.
Al respecto, los desarrollistas cordobeses acuerdan con esta mirada y, si bien avanzan en el desarrollo de proyectos aptos para créditos, aún reconocen que la tendencia todavía no se ha instalado en Córdoba, por cuanto deben resolver el tema de las escrituras -tanto en materia de aprobaciones ágiles como en el caso de ser necesarias para garantizar las hipotecas-, algo que se torna una traba cuando se trata de desarrollos colectivos.
“Se está avanzando en el diseño de un mecanismo por medio del cual se suplante la escritura como garantía de crédito hipotecario, para el caso de los complejos múltiples que no pueden entregar estos papeles hasta que se realice la subdivisión del terreno, así como en la presentación de proyectos a los bancos para la obtención de créditos directamente destinados a desarrollistas”, aclaró César Martínez.
Control
Esta semana el dólar dio otro paso para rondar $18. En este marco, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) realizó varias intervenciones sobre la plaza cambiaria.
De hecho, en las últimas ocho ruedas de negocios fueron las ventas de la entidad las que terminaron influyendo en el valor de la divisa.
“El BCRA actuó fuertemente para acotar la corrección del tipo de cambio conteniendo la presión que ejerce la demanda resultante de un proceso de dolarización típico de un período preelectoral”, describió Gustavo Quintana, de PR Corredores de Cambio. “El billete volvió a negociarse demandado al igual que en la rueda previa. Las ventas reducidas de los exportadores no bastaban para evitar su aumento, por lo que apareció el BCRA, que vendió toda la rueda en $17,725”, describió el informe del día de Global Agro días atrás.
Economistas aseguran que la suba del dólar “no es para preocuparse” mientras atribuyen la tendencia alcista al clima electoral y los pesos volcados a la plaza local por el BCRA. “La liberación del BCRA es inconsistente con su política de pretender mantener estabilizadas las variables”, consideró por su parte el economista Agustín Monteverde.
“Son movimientos relativamente acotados. El billete verde estuvo mucho tiempo sin moverse, se trata de un acomodamiento bastante sano”, dijo por su parte Gabriel Rubinstein, ex representante del BCRA .
El ladrillo, más rentable
De acuerdo con un informe elaborado el año pasado, la inversión más rentable de los últimos 35 años en la Argentina fueron los ladrillos. La conclusión surge de un gráfico comparativo que exhibió el año pasado el presidente del BCRA para tratar de explicar por qué el país tiene un grave problema de “intermediación del ahorro”.
El gráfico toma como base una inversión de $100 realizada en abril de 1981 para mostrar que -a largo plazo- sólo quien realizó algún tipo de operación vinculado con lo inmobiliario pudo mantener valor o -incluso- acrecentarlo. El más beneficiado fue el que haya adquirido una propiedad y obtenido de ella una renta por su alquiler regular: tendría $562,9 por cada $100 originales.
En el extremo opuesto el gráfico ubica a quienes hubieran atesorado dólares o constituido y renovado periódicamente (a las tasas promedio vigentes en cada momento) un plazo fijo, ya que habrían registrado pérdidas reales de 27,8 ó 98,6%, respectivamente.
Desde el mínimo de abril, el dólar subió casi 16%
Para los tomadores de créditos hipotecarios UVA, el Banco Nación elevó la relación cuota versus ingreso de 25% a 30%
El Banco Nación (BNA) informó que saldrá en ayuda de 14.000 clientes que habían tramitado créditos hipotecarios UVA y estaban a punto de comprar una propiedad pero se encontraron con que el monto otorgado ya no les alcanzaba a cubrir el valor en dólares de la operación. Detrás del problema está un mercado de créditos hipotecarios en pesos que financia la compra de propiedades que están valuadas en dólares en medio de meses de fuertes subas de esa divisa.
La entidad ofrecerá la posibilidad de elevar el límite máximo de la relación cuota versus ingreso -hoy establecido en 25% del sueldo- a 30%. También amplió el plazo máximo de dichos préstamos de 30 a 40 años. Al permitir que se pague una cuota más alta y que se pacte un plazo mayor, el BNA busca que los tomadores de créditos puedan acceder a montos mayores que ayuden a concretar las compras que se dificultaron por el avance del dólar.
Desde su mínimo de abril último el dólar subió casi 16%. Para aquellos que tramitaron un crédito, eso implica que para comprar la propiedad necesitan hoy $160.000 más por cada millón de pesos que se les había adjudicado en un principio. Ello porque entre el momento en que se fija el monto a prestar y la concreción de la compra puede pasar un mes o más. Además, como los créditos UVA financian entre 75% y 80% de la propiedad, si no tenían dólares para pagar la porción restante los compradores necesitan cubrir también esa otra diferencia.
Según fuentes allegadas a la entidad, entre la ampliación del tope a la relación cuota/salario y la extensión de plazo se puede aumentar más de 30% el monto prestable. Además de ofrecer estas alternativas a quienes ya tramitaron el crédito y están por firmar las escrituras, el BNA ofrecerá a quienes todavía no tienen el crédito acordado cubrirse de nuevos movimientos del dólar como el de los últimos meses. Para ello, brindará la “opción de acceder a un seguro de tipo de cambio durante el período de vigencia del preacuerdo del préstamo hipotecario”, detalló la entidad conducida por Javier González Fraga. “Así, en caso de aumentar el tipo de cambio al momento de la escrituración, el cliente recibirá los pesos preacordados en el préstamo hipotecario; más los pesos que sean necesarios para acceder a igual cantidad de dólares que los que habría podido obtener al momento del preacuerdo”, agregó el banco.
