ESCUCHARPor Pablo Fernando – Ceballos Chiappero
En la edición anterior veíamos algunas de las modificaciones que se proponen para “LEY DE ALQUILERES Y REFORMA DEL CC Y CN”. Ver más Cuando la emergencia supera la realidad. A propósito del proyecto de ley de alquileres (I)
A aquellas se suman otras.
Rescisión contractual: se plantean cambios en el art. 1221 del CCC. Actualmente, quien pretenda rescindir la locación (“resolver” como incorrectamente expresa el artículo) podrá hacerlo una vez transcurridos los primeros seis meses de contrato. En verdad, nada impide hacerlo antes, sólo que a la multa legal deberá adicionar los cánones locativos hasta el sexto mes. Este “plazo mínimo” resulta de toda lógica, pues la norma es protectoria del locatario; si el locador debe respetar el plazo total del contrato (con mínimo bienal –o trienal en el proyecto-), justo es que el locatario garantice su contratación por 6 meses –cuarta parte en relación a su par-.
Continuando los requisitos de la rescisión, la reciente reforma al codificador civil eliminó la notificación fehaciente con antelación de 60 días. Ahora, se puede rescindir e irse “de la noche a la mañana”. Sin embargo, con buen tino, muchos autores y la praxis contractual han adoptado un preaviso de 30 días, conteste con el principio de prohibición de abuso del derecho (art. 10 CCC).
De resultar ley lo que hoy es proyecto, no habrá “plazo mínimo” para rescindir, ya no será necesario esperar 6 meses o integrar dicho monto locativo. Es decir, se quiebra toda “bilateralidad” del contrato, pues el locador quedará a merced de la intención del locatario. Se le otorga un beneficio absolutamente desproporcionado. No se respeta en mínimo la estabilidad contractual y la premisa de que “los contratos nacen para ser cumplidos”. Básicamente, uno puede “romper” el contrato cuando quiera, mientras que el otro está obligado a respetarlo hasta su fin.
Sobre el punto, opino que es una disposición transitoria que iterum procura aliviar los gastos del locatario, a costa de avasallar los derechos del locador, tergiversando la propia naturaleza bilateral.
En relación a la multa por rescisión –por suerte- se mantiene como en la actualidad, esto es, un mes y medio de alquiler si se ejerce durante el primer año de vigencia contractual; y de un mes si se ejercita transcurrido dicho lapso.
Renovación contractual ¿facultad o carga?: tres párrafos agregados al inciso a) del art. 1221, prevén:
“Las partes deben acordar la renovación del contrato, por lo menos sesenta (60) días antes de su finalización. A tal efecto, cualquiera puede convocar a la otra de modo fehaciente.
Si no llegasen a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
Si llegasen a un acuerdo, la parte que no cumpla debe pagar a la otra una indemnización equivalente a un (1) mes de alquiler a la finalización del contrato”.
El artículo es preocupante, cuando no hilarante. Nada parece acertado, todo parece en aprieto. Se impone la carga de contratar, y en caso de no hacerlo, por supuesto que el perjudicado será el locador. Resulta una norma sobreprotectora, olvidadiza del principio del art. 958 del CCC.
Dije que es una carga pues, lejos de ser facultativo, en caso de no acordar, se impone una pérdida al propietario.
Desmenucemos la norma.
Se habla de “renovación”, lo cual dista –negativamente para el locatario- respecto a la “prórroga” expresa o tácita del contrato. Esto es, conforme las circunstancias, podría resultar beneficioso para el inquilino continuar la locación concluida en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente (art. 1218 del CCC). Pero no. La norma exige acordar la renovación -por lo menos- sesenta días antes de su finalización, es decir, el locatario deberá celebrar un nuevo contrato (renovar) con la anticipación mencionada. Y para el supuesto de que no lo cumpla, sobre él recaerá la sanción que dispone el último párrafo del artículo comentado.
Pero aunque haya anotado que la norma no es tan conveniente al inquilino como parece, quien realmente resulta perjudicado es el locador. Desde ya, puedo anticipar los abusos que podría producir. Es que, conforme autoriza el segundo párrafo, si no llegasen a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente. En consecuencia, bastará que el locatario inicie tratativas de renovación ofreciendo un precio módico, o con alguna cláusula que el locador no esté dispuesto a aceptar, para evitar el acuerdo. Ergo, podrá rescindir sin abonar la multa correspondiente. Repárese que la norma prevé un lapso de antelación mínimo (60 días), pero no un máximo para contratar la renovación. Por ende, el inquilino podrá, en cualquier tiempo previo, intentar un acuerdo que no desea celebrar, al sólo efecto de evadir el pago indemnizatorio por su actitud rescisoria. Sin duda la prohibición del ejercicio abusivo del derecho tenderá su manto.
El último párrafo de la norma que analizo, prevé una indemnización tarifada. Tal es el equivalente a un mes de alquiler al finalizar el contrato. Pareciera similar a una cláusula penal, aunque dispuesta por la ley. Por supuesto que desdeña el mayor o menor daño que puedan tener las partes como consecuencia del incumplimiento.
Pero además, como señalé, si estamos frente a una renovación, deberá regir en plenitud el nuevo convenio. De estarse a la norma, en caso de que incumpla el locador, bastará con abonar el equivalente a un mes de alquiler, y de ese modo, evitar el plazo mínimo legal de dos años (art. 1198 CCC). Desde la óptica del inquilino, pareciera confundirse esta indemnización por resolución, con su derecho de rescisión y las condiciones de ejercicio.
A esta altura conviene efectuar un racconto de los derechos del inquilino. El plazo mínimo es dispuesto a su favor, por lo que puede rescindirlo anticipadamente. Si ejerce esta facultad, no es necesario haber abonado seis meses de alquiler (plazo de mínima estabilidad para el locador). Tampoco es menester el preaviso a tal ejercicio. Y por último, tampoco pagará la multa mediante una simple estrategia de falsa intención contratista. Para ejemplificar burdamente, al tercer mes de contrato, el locatario podrá rescindir “de un día para el otro” sin pagar un solo peso. He de reiterar que esto sería desnaturalizar el derecho abusivamente.
Pero aún falta algo.
Reajuste del precio: ubicado metodológicamente como “Disposición complementaria”, el art. 5 del proyecto dispone que:
“Hasta que la variación anual del índice de precios al consumidor (IPC) sea inferior al diez por ciento (10%), el precio de la locación sólo podrá ser reajustado anualmente según la variación del índice de actualización que al efecto elaborará el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) con base en la evolución de los índices de precios al consumidor (IPC) y coeficiente de variación salarial (CVS) -o los que en el futuro los reemplacen-, promediados en partes iguales.
Exceptúese de lo dispuesto en los artículos 7° y 10° de la ley 23.928, y sus modificatorias, al procedimiento de actualización previsto en el párrafo anterior”.
La norma tiene poca claridad, conduciéndome a dos interpretaciones sobre el reajuste. Una, que si la variación anual del IPC es menor a 10%, se aplicará el reajuste informado por el INDEC; y si fuere mayor al 10%, nada dice, por lo que regiría la autonomía de la voluntad contractual. Para comprenderse mejor, léase sustituyendo la preposición “hasta”, por el adverbio “mientras”. Esta posición favorecería al locador, ya que si la variación supera el porcentaje referido, habrá de estarse a la actualización que las partes hayan pactado. Pero no es arriesgado anticipar que esta hermenéutica es incorrecta, ya que no responde a la télesis proteccionista del legislador.
Otra, que estimo es la adecuada -para evitar el gazapo anterior-, es considerarlo del siguiente modo. Se debe partir de una admisión tácita de que el IPC actualmente es superior al 10%. Entonces, ante este panorama, se aplicará la actualización del INDEC “Hasta que (…) sea inferior al 10%”. Pero si llegase a ser menor a tal porcentaje, pareciera que prescribe la imposibilidad de todo reajuste. Es otras palabras, si el índice de precios al consumidor tuviese una variación anual inferior al 10%, los cánones locativos quedarían “congelados”.
Por otra parte, no resulta atinado “atar” mediante su promedio a los IPC y CVS. Ello porque este último está sujeto a ciertos avatares que resultan totalmente ajenos al locador. En medio de tanta protección no parece raro, pero estaría “subsidiando” el precio del alquiler según el supuesto. Sería algo más justo, por ejemplo, formar un ternario adicionando el índice de precios de la construcción. En definitiva, a esta altura cuesta mantener la bilateralidad contractual.
Tampoco debe soslayarse que la eventual actualización sería anual. Aquí no hay dudas de que se produciría un “congelamiento” del precio hasta tanto se determine su reajuste. Actualmente, se prevén cánones escalonados cada 6 meses –o menos tiempo- que son admitidos por la gran mayoría doctrinaria y jursprudencial. En la norma proyectada, el locador deberá “aguantar” hasta determinar la variación anual, y con ello recién poder actualizar –modestamente- el precio. No estamos ante una venta en cuotas sin interés; se trata de un contrato de locación.
Por último, cabe agregar que podría resultar perjudicial para el locatario. Es que, el acostumbramiento a esa “zona de confort” de vivir con un alquiler bajo, puede causar desestabilización ante el impacto de un reajuste anual, empero su aumento salarial.
Conclusiones: el proyecto contiene algunas modificaciones interesantes que he resaltado y considero justas para evitar abusos en contra de los inquilinos. Pero otras tantas carecen de razón suficiente. Moldea una regulación sobreprotectora, desatendiendo que puede trascender en perjuicio de quien se quiere resguardar. También, se ha inadvertido que muchas modificaciones –por su ubicación metodológica- impactarían en la locación comercial, cuestión ajena al amparo que se pretende conforme los Fundamentos del proyecto.
Quizás, pueda dar una ingenua razón de los desaciertos mediante su justificación formal, plasmada en los Fundamentos. Allí se ha expresado que “Conforme estadísticas de reclamos del sector de los inquilinos…”; “La falta de regulación del sector inmobiliario hace que se comporte como un cartel…”; “Está claro que esta ‘libertad’ de mercado en un sector casi monopólico…”. Estos preconceptos distantes de la realidad, traducen una visión sesgada, con consecuencias rayanas a la confiscatoriedad.
