ESCUCHARPor Pablo Fernando Ceballos Chiappero
El proyecto de “Ley de Alquileres y Reforma del CC y CN” pretende modificar los artículos 1196, 1209 y 1221 del Código Civil y Comercial (en adelante, CCC). Tiene media sanción del Senado de la Nación desde noviembre pasado y actualmente está siendo tratado por la Cámara de Diputados.
Sin perjuicio de los puntos que rescato e infra resaltaré, gran parte de la proyectada legislación locativa luce como emergencia, la que no es percibida de la realidad.
Desde ya, modificar el código de fondo -con poco más de un año de vigencia al momento de la proyección normativa- en una materia ultraconocida, debatida y experimentada, trasluce una mayor improvisación y transitoriedad.
Ahora, resulta oportuno aclarar una arista significativa. En los fundamentos del proyecto se expresa que “conforme estadísticas de reclamos del sector de los inquilinos, se constató que los aumentos en los precios de los alquileres rondan el 46% y en algunos casos llegan al 60%”. Con franqueza, en el interior y capital cordobesa he conocido actualizaciones de hasta el 35% anual, pero en la inmensa mayoría oscilan entre 25% y 30%. Es decir, son varios puntos porcentuales que -sin dudas- inciden significativamente en el análisis.
También se fundamenta que “al finalizar el 2015, el cambio de gobierno y la consecuente devaluación de 40% del peso argentino, dieron vía libre a la especulación inmobiliaria. Los aumentos en los precios de los alquileres superan los índices de inflación más altos; a pesar de estar en un contexto de estabilidad de precios en dólares sobre el valor del metro cuadrado”. Allende la aproximación -o no- de los índices inflacionarios, cierto es que todos los ciudadanos han procurado hacer frente a la embestida de precios con las medidas a su alcance; y si de especulación se trata, otros rubros han llevado la punta holgadamente. No admite negativa la entidad que tiene la vivienda, derecho protegido constitucionalmente, transversal y específicamente tratado en el nuevo código. Pero tampoco es conveniente una actitud candorosa mediante un examen marginado de la ley de oferta y demanda, pues de la excesiva regulación deviene el desincentivo, y con ello, la retracción de oferta y aumento de precios.
Modificaciones
Ahora veamos las modificaciones que se proponen:
Depósitos de garantía. La primera, es al artículo 1196. Su texto actual prevé que, si el destino es habitacional, puede requerirse del locatario el depósito de hasta un mes de alquiler por cada año de locación contratado. El texto propuesto reduce al equivalente “a un (1) mes de alquiler”, independientemente del plazo pactado. Va de suyo que el locador verá reducida su garantía de manera proporcional al mayor plazo locativo acordado. No son pocos los casos en los que el locatario entrega el inmueble con cuantiosos daños o deudas, para lo que se utiliza la cobertura previa. Sin embargo, he de resaltar que estos depósitos previos constituyen el mayor obstáculo para los inquilinos. Basta pensar lo costoso que es mudarse o comenzar una relación locativa, si consideramos que se debe afrontar el precio de alquiler, comisión inmobiliaria (según el caso), dos (o más) meses de alquiler conforme el lapso, más otros tantos gastos. Por ello, estimo que esta disposición es razonable y justa, si se tienen presente las garantías personales o reales de otro tipo que generalmente se constituyen.
Seguidamente, la norma adiciona un párrafo que dispone que “el depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma, proporcional o equivalente al precio del último mes de la locación, en el momento de la restitución del inmueble, el que debe ser actualizado conforme lo establece el procedimiento de actualización anual de la locación”. Tal como se efectúa en la praxis actual, ello es de absoluta justeza, pues es irrazonable que el locatario vea reducido su aporte garantista, en supuestos en que -precisamente- la afectación de tal garantía no ha sido necesaria. La definición del depósito importa “… la obligación de custodiarla y restituirla con sus frutos” (art. 1356, CCC); pero, tratándose de un depósito irregular, se aplican las reglas del mutuo y, si es en dinero, “… el mutuario debe los intereses compensatorios, que se deben pagar en la misma moneda prestada” (cfr. art. 1527 por remisión del art. 1367, ambos del CCC). De lo contrario, se ampararía un enriquecimiento sin causa del locador.
Otra alternativa podría ser convenir su depósito a plazo fijo u otro producto financiero seguro, sobre todo en supuestos de variación entre tasas financieras y reajuste locativo. Sin embargo, en ese parangón, para el locatario resulta beneficiosa la redacción de la norma, ya que -según la experiencia- las tasas son inferiores a la actualización del precio locativo (como se sabe, a la inflación misma).
Comisión inmobiliaria. Por otra parte, el proyecto agrega como inciso d) del citado art. 1196 el siguiente texto: “En caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediación comercial de un tercero, las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un (1) mes de alquiler”.
En la provincia de Córdoba, el corretaje está regulado por la ley 9445, cuyo art. 25 prevé “A falta de acuerdo de partes, los aranceles se ajustarán a la siguiente escala: …c) Arrendamientos rurales y locaciones urbanas: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del arrendatario o locatario”. De las normas transcriptas se colige que la autonomía de la voluntad podrá lograr un arancel menor que el previsto por esta jurisdicción provincial (5%), pero nunca superarlo. Puede percibirse una eventual desigualdad respecto de aquellas jurisdicciones en las que la actividad no se encuentre regulada, que hallará su límite en el equivalente a un mes de alquiler.
Repárese, también, que la norma local prescribe quién es el obligado al pago: el locatario. En esa parte, el CCC nada dice, por lo que cabe revisar lo atinente a la regulación del contrato de corretaje. Allí puede leerse el art. 1351, que prevé “Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta…”. La primera interpretación es que ambas partes deben pagar por mitades ya que no existe solidaridad entre ellas, salvo pacto en contrario. Empero, allende el inciso c) del citado art. 25, los usos y costumbres han consolidado que la comisión sea abonada por el locatario, y por su parte, el locador afronte los aranceles propios de la representación durante la ejecución del negocio (art. 1349 inciso b) del CCC).
En definitiva, el CCC nada prescribe sobre quién debe pagar comisión, por lo que es incorrecta la opinión divulgada de que es a cargo del propietario; todo lo contrario, parece que la propia redacción limitativa de la norma atiende implícitamente que es a costa del locatario. Plazo mínimo. También se modifica el art. 1198 al elevar el plazo mínimo legal, cualquiera sea el destino, de los actuales 2, a 3 años. En este punto, la sinceridad y precisión de los Fundamentos eximen de mayor análisis. Allí se expresó “Plazo. Se amplía de dos a tres años el plazo de la locación de inmuebles para vivienda. Con un plazo más extendido, las familias locatarias tendrán mayor estabilidad en la vivienda, podrán planear con una mejor perspectiva sus eventuales mudanzas y lograrán un significativo ahorro en sus ingresos, dado que pagarán comisiones a las inmobiliarias por la renovación de los contratos cada tres años”. Como puede observarse, es meridiana la referencia a la locación habitacional, sin perjuicio de que el arriendo comercial también procura estabilidad y planeamiento.
Pero no puede sobrepasar que este punto también se funda en la emergencia, en cómo reducir los costos del alquiler, sin ahondar en otros argumentos que, precisamente, sirvieron al CCC para reducir el plazo de 3 a 2 años en materia comercial.
En definitiva, a mayor extensión del plazo mínimo, mayor desfase del precio.
Pago de cargas y contribuciones. Se propone modificar el art. 1209 del CCC, en cuanto el locatario “… No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, ni las expensas extraordinarias”. El texto actual dispone que el locatario no tiene a su cargo el pago de las cargas que graven la cosa, excepto pacto en contrario. Adviértanse las dos modificaciones: primero, la nueva norma incorpora las expensas extraordinarias; segundo, no permitirá pactar que ellas ni las cargas que graven el inmueble sean a cargo del inquilino. Esto último en atención al carácter de la norma e integración contractual (cfr. arts. 962 y 964 del CCC).
Esta proposición normativa parece buena. Es que muchas veces la generación de expensas extraordinarias encubre algún interés espurio de las administradoras, o con valores exagerados. Además, la naturaleza o entidad de los rubros que componen aquéllas merecen sean afrontadas por los propietarios. En definitiva, las expensas extraordinarias, impuestos inmobiliarios provinciales y municipales y agua corriente serían las cargas más comunes que deberá abonar el propietario. Empero la presunta bondad para el locatario cierto es que generará especulación, ya que no podrá determinarse un alquiler puro sino englobando -y previendo- todas las futuras cargas.
