ESCUCHARLa Alzada confirmó el rechazo de la demanda presentada por el profesional y enfatizó que lo que se remunera es el resultado útil de la gestión encomendada, con independencia de las
labores o servicios prestados para su consecución
La Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial rechazó el recurso presentado por un corredor inmobiliario y reiteró que el profesional no tenía derecho a percibir comisión, ya que la operación se frustró sin que hubiera principio de ejecución del contrato.
“Lo que se remunera es el resultado útil de la gestión encomendada, con independencia de los trabajos o servicios prestados para su consecución”, precisó la Alzada.
En su fallo, el tribunal valoró que la existencia de un instrumento mediante el cual algunos de los demandados aceptaron la venta revelaba, sin lugar a dudas, que existió algún tipo de relación negocial con el corredor referida a la enajenación de la propiedad.
Además, detalló que el corredor inmobiliario -es decir, quien interviene profesionalmente en negocios relacionados con propiedades- es un intermediario entre la oferta y la demandada y su tarea es poner en contacto o aproximar a quienes tienen interés en realizar tal negocio.
“En tal cometido no representa, como principio, a ninguno de los interesados y percibe una comisión al concluir exitosamente con su tarea”, puntualizó, acotando que, por ello, se ha diferenciado la locación de servicios del corretaje, pues la primera es remunerada cuando concluye la labor encomendada, mientras que en el segundo sólo se habilita el pago cuando es concertado el contrato.
“El principio tradicional en materia de corretaje, conforme al cual el corredor sólo tiene derecho a la remuneración cuando ha sido concertado el acuerdo entre las partes, ha sido adecuado en ciertas circunstancias, pues se prevé como excepción a aquella regla el derecho de cobro en situaciones en que el intermediario cumpla con su tarea de acercamiento de las partes, colocándolas a ambas en condiciones de concluir el acuerdo, y que luego el mismo se frustre por razones ajenas al corredor, como un desistimiento incausado”, indicó la Alzada.
En tanto, reseñó que la misma ley que regula la actividad del corretaje, vigente al tiempo de los hechos (número 25028 ), luego de ratificar el principio general (pago al concluir la operación) habilita al intermediario a percibir la remuneración tanto en la situación antes apuntada como en otras específicas, al disponer que procede la comisión aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes o -cuando iniciada la negociación por parte del profesional- el comitente encargue la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.
“En materia de corretaje, la gestión útil se traduce en la concreción del negocio; pero también ocurre cuando el intermediario cumplió con sus obligaciones preliminares (legitimación de las partes para comprar y vender y del inmueble para ser objeto de tal operación), acercó a los interesados y logró el acuerdo en punto al precio y condiciones de la enajenación”, puntualizó la Cámara, subrayando que, en tal situación, la eventual frustración del negocio por causas que le sean ajenas y, en su caso, responsabilidad de alguno de los pretensos contratantes, no invalida su derecho a ser remunerado por su tarea.
Luego de descartar que ése fuera el caso en el planteo llevado a su conocimiento, estableció que el corredor no puede prescindir de informarse sobre la capacidad y la legitimación de quienes le proponen mediar en una compraventa, ya que esas falencias constituyen una clara infracción a las obligaciones impuestas a su cargo.
En esa dirección, resaltó que, entre otras responsabilidades, el intermediario debe comprobar la identidad de las personas que hacen los negocios y su capacidad legal para celebrarlos; corroborar la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante y proponer las transacciones con la exactitud, precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdo de voluntades, comunicándoles a las partes las circunstancias conocidas por él que puedan influir en la gestión.
Seguridad
“El corredor es un profesional de la materia y su intervención debería brindar seguridad a los contratantes sobre las condiciones fácticas y jurídicas del negocio y garantizar, así, el éxito de la operación, cuanto menos en punto a estos aspectos de la compra”, apuntó la Cámara.
En esa inteligencia, razonó que quien incumple tales funciones carece de derecho a percibir una remuneración, en tanto actuó como mala praxis, al punto de hacer inviable el negocio. “Es función del auxiliar de comercio, como experto, superar la torpeza de su cliente; ello así, por su mayor conocimiento”, razonó la Alzada, que concluyó que el actor debió advertirles a sus clientes la inviabilidad de la operación.
En su momento, los demandados alegaron que a la fecha de la aceptación de venta citada por el profesional el inmueble no podía ser enajenado, pues seis de sus siete condóminos habían fallecido y no había herederos declarados en los respectivos trámites sucesorios. A su vez, destacaron que a esa fecha los posibles herederos eran 13 y que no se había autorizado la venta del predio.
Además, negaron conocer la existencia de una reserva y, particularmente, quién la habría formalizado, imputándole falta de diligencia al intermediario, pues no pudo ofrecer a la venta un bien sin contar con un estado dominial que le permitiera constatar que quienes suscribían la aceptación estaban legitimados para formalizar el acto.
