ESCUCHARPara el desarrollo del real estate en el país se necesitan estrategias a largoplazo en materia de uso de suelo y planeamiento territorial, el compromiso del Estado en la gestión de servicios y el cumplimiento de las empresas proveedoras. Para el presidente de Ceduc, Pablo Balián, los créditos
hipotecarios fueron desatinados, aunque reconoce señales positivas para darles mejor curso. Indica que se necesitan préstamos intermedios y beneficios para que las empresas inviertan sus excedentes en proyectos de real estate
La devaluación, la inflación y la falta de crédito hipotecario han sido condimentos poco saludables para el sector desarrollista o del real estate en el país durante el año en curso.
El presidente de la Cámara de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc), Pablo Balián, se explaya sobre la situación del sector, partiendo de una mirada macro acerca de las estrategias faltantes, los acuerdos que se rompieron, los que hay que fortalecer, los desafíos y las acciones necesarias para reconfigurar al sector como motor de la economía.
-¿Considera que es posible diseñar estrategias a largo plazo para el desarrollo del real estate en el país?
-El proceso de diseño de estrategias a largo plazo que apunten a un desarrollo sostenible en el plano económico y ambiental debe pasar por los siguientes ejes: la definición del modelo de uso de suelo y planeamiento territorial y la definición y compromiso del Estado municipal en la gestión de servicios públicos (transporte y recolección de residuos), alumbrado y servicios de cloacas. Es necesaria también la provisión de servicios tales como gas (órbita nacional), agua y electricidad (en la órbita de la provincia), para lo cual es de vital importancia que las empresas prestadoras de servicios cumplan con las obligaciones de sus contratos de concesión (en el caso de las privatizadas Aguas Cordobesas y Ecogas) o reglamentos de provisión en el caso de EPEC. No se pueden transformar en obstáculos al desarrollo, imponiendo la ejecución de obras de infraestructura a quienes deciden desarrollar proyectos inmobiliarios de envergadura. Es fundamental la actuación de los entes de control de los servicios, como Ersep o Enargas, para que hagan cumplir los compromisos de inversión en infraestructura en tiempo y forma, ya que de otra manera, dichas inversiones deben ser afrontadas por los desarrollistas y son finalmente trasladadas al costo de la unidad de vivienda o lote.
-Pero en realidad lo que está pasando es lo contrario…
– La ciudad cuenta desde hace años – específicamente desde 1985- con ordenanzas sobre uso y fraccionamiento de tierras, que marcaron el norte del desarrollo del porvenir en ella, brindando a las empresas prestadoras de servicios y a los propios Estado nacional, provincial y municipal una información valiosa respecto a lo que debían invertir en desarrollo de redes. Por múltiples motivos esto no se cumplió, generando el estado actual de desinversión que esperamos se revierta con los nuevos esquemas tarifarios disponibles.
– ¿Considera que existe un modelo de país atinado para el desarrollo del sector?
-Verdaderamente, al día de hoy no sabemos cuál es el modelo de país que se quiere desarrollar en el ámbito inmobiliario desarrollista. Los créditos hipotecarios fueron destinados a la compra de unidades de segunda mano, lo cual presionó sobre una oferta limitada, generando un aumento de precios cuando en realidad esos créditos debieron destinarse a la compra de vivienda nueva, con el efecto multiplicador que esto tiene. En el primer caso, el dinero salió del circuito de la construcción y se destinó a otros fines (evidentemente no la construcción), mientras que en el segundo caso, de haberse aplicado a la vivienda nueva, hubiera sostenido el proceso de desarrollo y crecimiento de empleo, ya que el desarrollista o constructor hubiera utilizado esos fondos para reposición de inmuebles con proyectos, con un claro efecto expansivo de la economía vía la construcción. Pese a todo lo anterior, existen de parte del Estado nacional algunas señales positivas, como los créditos inmobiliarios con los ajustes metodológicos correspondientes recientemente anunciados; desarrollo de una unidad de valor constante, UVA, indispensable para dar previsibilidad al sector y al usuario final y el objetivo de generar créditos intermedios para los desarrollistas, con el fin de dinamizar y aumentar la oferta de unidades nuevas terminadas.
– Pero, ¿cuáles son las dificultades?
– Todas tropiezan con la situación actual desde el punto de vista económico y con procesos administrativos municipales y provinciales que atentan contra la dinámica del desarrollo, como obtención de finales de obra y factibilidades de servicios públicos en zonas que por reglamento se encuentran servidas, así como las habilitaciones que corresponden a temas de seguridad, como bomberos o ascensores, que son puntos que generan grandes demoras en los procesos. Esto causa que la oferta de inmuebles en condiciones de obtener créditos inmobiliarios sea escasa, a lo que se suma que entre el lanzamiento de un proyecto inmobiliario de viviendas, departamentos o loteo y su finalización transcurren de 24 a 36 o hasta 48 meses.
-Frente a estos condicionantes y el actual contexto, entonces, ¿es posible labrar estrategias de desarrollo a mediano o largo plazos?
– Primero hay que salir de estos ciclos alternos. En el proceso, las estrategias deben centrarse en generar soluciones que incentiven el desarrollo inmobiliario mediante herramientas financieras para los desarrollistas que permitan estar listos con oferta de viviendas, lo cual creará un aumento de ésta y el consiguiente tope a los precios. Por otro lado, es necesario generar un stock de crédito hipotecario disponible que garantice el acceso a vivienda adecuada a millones de argentinos de todos los niveles económicos. Esto sería una estrategia a mediano/largo plazo.
– Pero esto no sucede. ¿Hay un “plan B”?
– Hoy lo que se necesita con urgencia es la creación de mayor oferta de crédito intermedio para mantener la rueda en movimiento, lo cual no es ninguna novedad, y es con seguridad el reclamo de todos los sectores dedicados a la producción. En el actual contexto de restricción de la oferta de dinero -encarado por el Gobierno con medidas destinadas a contener y limitar el aumento de base monetaria-, es muy difícil imaginar alguna solución que provenga del sector financiero. Tal vez se podría pensar en estímulos de carácter impositivo para las empresas locales que decidan invertir sus excedentes en el desarrollo de viviendas; o en la posibilidad de tentar a las empresas multinacionales que giran dinero al exterior, a diferir los giros por el plazo de un proyecto inmobiliario, obteniendo beneficios o exenciones impositivas como por ejemplo deducir de Ganancias los fondos invertidos en desarrollos inmobiliarios.
– Especialistas reconocen que para ordenar un país debe haber acuerdos sociales, acuerdos relativos al modelo de país más atinado para el crecimiento de la economía y el trabajo. ¿Qué opina en relación con los acuerdos?
-Respecto a los acuerdos, son necesarios y básicamente son los pilares sobre los cuales se asientan las bases del modelo democrático, el desarrollo de un país, y los sectores que lo constituyen. Es imposible el desarrollo sin acuerdos que atraviesen la sociedad de lado a lado, ciudadanos y dirigentes, empleados y empleadores, educadores y educandos, dirigencia política y sociedad. La rotura de los acuerdos que hicieron de nuestro país uno de los grandes a principios del siglo XX, con movilidad social ascendente, tanto económica como cultural, que eran la envidia del mundo, nos llevaron más temprano que tarde a la situación actual. El primer acuerdo que no se cumple es el de la obligación del dirigente de no mentir a sus dirigidos. Eso ha hecho que nuestra sociedad esté más dispuesta a la mentira, piadosa a veces o maliciosa otras, que a la verdad por más dura que ésta sea. De este incumplimiento devienen la imposibilidad de cumplimentar cualquier otro acuerdo.
– ¿Cómo han repercutido los acuerdos en el sector?
-Un acuerdo que ha sido muy válido en nuestro sector es el régimen de contratación de empleo, que da una dinámica única en nuestro país a la creación de empleo en el segmento de la construcción. Creemos que este modelo puede ser replicado en otros sectores, lo cual redundaría en una dinámica mayor del empleo, con los efectos beneficiosos que de ella se desprenden.
-¿Qué acuerdo social considera que es propicio para el desarrollo del sector?
-No existe un único modelo de país que sea propicio para el desarrollo de determinado sector. Lo que sí puede y debe existir son los acuerdos respecto a cómo se debe desarrollar la actividad de cada sector y de cómo ella debe tender, como objetivo final, al bien de la sociedad toda, basada en igualdad de oportunidades y acceso a trabajo de calidad. Lamentablemente, hemos cimentado nuestro acuerdo social en lo que hace al empleo, en un análisis equivocado que se enfoca más en mantener el “statu quo” (del empleo existente) que en la generación de empleo nuevo y dinámico, y de esto tenemos culpa los empresarios, los sindicatos y el Estado. Debemos crear las condiciones para que microempresas, pymes y grandes empresas generen oportunidad de empleo a millones de argentinos, ése es el gran acuerdo que debemos rubricar entre empresa, empleados/sindicatos y Estado. En esto debe estar puesta la vista del Estado, en el control del trabajo informal, y la disminución de los costos laborales que, una vez más, reiteramos, no significa disminución de sueldos sino de cargas asociadas al pago del sueldo que efectivamente el empleado pone en su bolsillo.
-¿Qué se necesita para lograr acuerdos en ese sentido? ¿Es necesario “barajar y dar de nuevo” en este momento?
– Creemos que para lograr acuerdos en este sentido es necesario poner sobre la mesa todas las expectativas del empleado y del empleador. Hablar con transparencia, buscar puntos en común que nos unan y que limen nuestras diferencias, que restablezcan la relación simbiótica entre empleado y empleador. El crecimiento desigual, ya sea de derechos u obligaciones de uno frente al otro, finalmente destruye la relación y oasiona el fracaso de ambas partes, claramente lo que nos ha ocurrido en los últimos 50 años, cuando menos.
– El sector de real estate en Córdoba, ¿qué estrategias diseña ahora a largo plazo? ¿Cuál es el objetivo? ¿Cuál es el gran desafío del sector?
– Los asociados hacen foco constante en el desarrollo de sus recursos humanos comerciales o técnicos mediante capacitación y formación con el objetivo de ser más eficientes. El desarrollo y mejora permanente de herramientas de control de gestión y análisis de proyectos es otro permanente, así como la búsqueda de herramientas de financiación que se adapten a la situación actual de los clientes. La estrategia está orientada a atraer al usuario final con ofertas de calidad y precio adecuado dentro de los márgenes operativos que genera la situación actual.
– ¿Hacia dónde debería conducirse el sector para su mejor desarrollo en los próximos cinco años? ¿Cuáles son las cuestiones ineludibles a que se debe atender?
-Con seguridad el sector se ha orientado hacia varios frentes, la innovación tecnológica en cuanto a técnicas constructivas y ahorro energético serán sin lugar a dudas los grandes drivers que guiarán los proyectos en ejecución, así como los nuevos que aún se encuentran en etapa de diseño en los equipos de planificación y desarrollo de nuestros asociados. El crédito, como dijimos, es indispensable para garantizar el acceso a la vivienda a millones de argentinos, pero esa tarea es responsabilidad de las autoridades, por medio de la estabilización de la economía y la generación de herramientas que faciliten el acceso a capitales para financiar las etapas de desarrollo de proyectos previos a la venta, así como la adecuación de los instrumentos registrales y financieros a nuestra realidad particular.
Las dificultades que enfrentan las señales positivas
“Todas tropiezan con la situación actual desde el punto de vista económico y con procesos administrativos municipales y provinciales que atentan contra la dinámica del desarrollo, como obtención de finales de obra y factibilidades de servicios públicos en zonas que por
reglamento se encuentran servidas, así como las habilitaciones que corresponden a temas de seguridad como bomberos o ascensores, que son puntos que generan grandes demoras en los procesos. Esto causa que la oferta de inmuebles en condiciones de obtener créditos inmobiliarios sea escasa, y no debemos olvidar que entre el lanzamiento de un proyecto inmobiliario de viviendas, departamentos o loteo y su finalización transcurren desde 24 a 36 o hasta 48 meses”, recalcó el entrevistado.Statu quo del empleo
“Lamentablemente, hemos cimentado nuestro acuerdo social en lo que hace al empleo, con un análisis equivocado que se enfoca más en mantener el ‘statu quo’ del empleo existente que en la generación de empleo nuevo y dinámico, y de esto tenemos culpa los empresarios, los sindicatos y el Estado. Debemos crear las condiciones para que microempresas, pymes y
grandes empresas generen oportunidad de empleo para millones de argentinos, ése es el gran acuerdo que debemos rubricar entre empresa, empleados/sindicatos y Estado. En esto debe estar puesta la vista del Estado, en el control del trabajo informal y la disminución de los costos laborales que, una vez más, reiteramos, no significa disminución de sueldos sino de cargas asociadas al pago del sueldo que efectivamente el empleado pone en su bolsillo”, dijo Balián.Responsabilidad de las autoridades: el crédito
“El crédito es indispensable para garantizar el acceso a la vivienda a millones de argentinos, pero esa tarea es responsabilidad de las autoridades por medio de la estabilización de la economía y la generación de herramientas que faciliten el acceso a capitales para financiar las etapas de desarrollo de proyectos previos a la venta, así como la adecuación de los instrumentos registrales y financieros a nuestra realidad particular”, dijo el presidente de la Ceduc.
