Control de tasas financieras para activar el acceso a la vivienda

Atravesados por un año signado por la irregularidad en las ventas, los empresarios desarrollistas enfrentan la incertidumbre política y económica con una actitud de máxima cautela, en la que el análisis de costos es prioridad y en la que la resiliencia se pone a prueba en la permanente readaptación de los negocios. Una vez más ponen en evidencia que el inmueble es el refugio de valor más seguro.

Por Laura Pantoja / lpantoja@comercioyjusticia.info

Casi en el cierre de un año irregular, marcado por constantes subas y bajas de las ventas, los desarrollistas de Córdoba se encuentran a la espera de nuevas señales que permitan reactivar el mercado. Al mismo tiempo, insisten en que en escenarios de incertidumbre el inmueble continúa posicionándose como la mejor opción para el refugio del capital.
Concretamente, la expectativa es que el nuevo Gobierno nacional que asume el próximo 10 de diciembre pueda controlar rápidamente las tasas del sistema financiero para que se pueda mejorar el ratio de operaciones con crédito y aumentar así las posibilidades de acceso a la vivienda.
Así lo confirmó a Comercio y Justicia Juan Pablo Balián, presidente de la Cámara de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc), quien agregó que para mantener el “círculo virtuoso” de la construcción y la financiación es necesario que haya rentabilidad y crédito. La primera, acorde con los riesgos del mercado inmobiliario, y la segunda, sujeta a la seguridad que debe tener el prestador de recuperar el capital.

Por lo pronto, durante la transición en la que la incertidumbre política y económica (y el inestable valor del dólar) no se despejan, el comportamiento de los desarrollistas es de máxima cautela. Ello es acompañado con una readaptación permanente que conduce a la generación de nuevas opciones de negocio. También, con el análisis constante de costos con el que se busca “no trasladar expectativas inflacionarias ni cambiarías, sino verdadera variación de costos”, según dijo Balián.
Esto pone en evidencia una vez más la “cualidad evolutiva” de todos los que producen el país, según recalcó Balián. “La resiliencia”, una destreza generada por la necesidad constante de adaptarse a las cambiantes realidades económicas, políticas y financieras de nuestro país, según destacó.
“La otra característica que se destaca en el desarrollista argentino es el optimismo irrenunciable de quien emprende proyectos desde dos a 10 años en contextos económicos tan variables como el nuestro”, indicó.

“El sector está expectante acerca
del mantenimiento de las líneas principales
de estímulo a la construcción implementadas
por el Gobierno actual, y que el que asume
logre rápidamente controlar las tasas,
de forma tal que los desarrollistas logren
mejorar el ratio de operaciones con crédito”

Reserva de valor y seguridad jurídica
En un contexto de inestabilidad financiera y cambiaria como el actual, la inversión inmobiliaria vuelve a ponderarse. “El ladrillo vuelve a tener importancia como reserva de valor y seguridad jurídica basada en el respeto de la propiedad privada, hecho no menor ante los temores que siempre se presentan en estos momentos frente a las inversiones financieras. Esto se ha evidenciado en los indicadores de Ceduc de los últimos tres o cuatro meses”, apuntó Balián. Al respecto, recordó que los indicadores registraron bajas menores a las previstas y que durante los últimos meses han aumentado las ventas financiadas (ofrecidas por las mismas empresas) por la inversión en dólares que hacen los ahorristas.

“La rentabilidad del negocio está en los mínimos necesarios como para que no se comprometan los cumplimientos de proyectos y entregas pactadas. Hemos privilegiado cumplimiento, entrega y calidad frente a rentabilidad, como forma de mantener todos los proyectos con el máximo de actividad posible”, añadió el titular de la Ceduc.
En ese sentido, aunque los empresarios no tienen claridad sobre el panorama a futuro, la premisa para el año próximo viene es darles continuidad a los proyectos en marcha, resguardar las fuentes de trabajo y cumplir con los compromisos ya asumidos con proveedores y clientes, según destacó Balián.

Logros y desafíos
Durante este año, la entidad que representa a los desarrollistas cordobeses ha avanzando en el fortalecimiento de lazos con otras instituciones y organismos en busca de un mejor desempeño de la actividad y para dar soluciones a problemáticas que entorpecen el rendimiento de los desarrollos.
La cámara fortaleció el diálogo con la prestadora del servicio de energía EPEC para avanzar en un reclamo histórico sobre los reintegros -de costos y tiempo- en obras que las empresas estaban forzadas a realizar para abastecer de energía los proyectos.
Asimismo, con la necesidad de contar con más herramientas que permitan el acceso al crédito para compra de viviendas, Ceduc destacó las gestiones que realizó ante el Ministerio de Finanzas de la provincia de Córdoba para lograr créditos en pozo: el boleto registrable.

Si bien en la actualidad no existen condiciones económico-financieras que inviten a la toma de créditos hipotecarios, referentes del sector consideran necesario contar con instrumentos -para cuando las condiciones estén dadas- que permitan que los inmuebles que no cuentan con escritura puedan tener el mismo valor legal que con boleto de compra y venta. “De esta forma habrá más oferta de inmuebles con acceso a crédito hipotecario en el mercado”, señaló Balián.
Si bien existe un diálogo con el ministro de Finanzas de la provincia de Córdoba, lo que resta aún es establecer criterios con los bancos para que la compra en pozo con el sistema de boleto registrable pueda llegar a ser una alternativa interesante para el sistema financiero.

Por otra parte, la Ceduc también inició contactos con la Municipalidad de Córdoba para lograr una modificación de la ordenanza 12548 que obliga a incorporar al Código de Edificación el marco regulatorio para la incorporación de cubiertas y muros verdes dentro de la Ciudad de Córdoba.
Los desarrollistas esperan que al momento de reglamentar la norma se invalide el artículo número 3, que establece que los edificios ya construidos con factibilidades vigentes o con permiso de obra tengan que incorporar terrazas verdes en sus proyectos. La entidad solicita que sean los proyectos que surjan luego de la ordenanza los que deban adaptarse obligatoriamente, pero que los proyectos anteriores tengan la opción de adherirse voluntariamente, llegado el caso.
“Consideramos que esta obligatoriedad retroactiva genera una fuente de conflictos para cumplir con la norma, ya que en un edificio construido los ahora dueños de cada inmueble deberían ponerse de acuerdo con el consorcio para amoldarse a la nueva exigencia”, amplió Balián.

“El ladrillo vuelve a tener importancia
como reserva de valor y seguridad jurídica
basada en el respeto de la propiedad
privada, hecho no menor ante los temores
que siempre se presentan en estos momentos
frente a las inversiones financieras. Esto
se ha evidenciado en los indicadores de
Ceduc de los últimos tres o cuatro meses”,
apuntó Pablo Balián, presidente de Ceduc.

“Además, lo más importante es que este sentido retroactivo impide desarrollar nuestra actividad en un marco de estabilidad jurídica. Los tiempos de desarrollo de una obra pueden durar entre 24 y 36 meses desde el inicio del proyecto. Si desde el momento en que se presenta el permiso de edificación hasta el momento en que está finalizado se van incorporando normativas y exigencias de ese tenor se torna imposible finalizar en tiempo y forma un proyecto”, agregó el titular de Ceduc.
En conjunto con la Agencia de Desarrollo Económico de Córdoba (Adec) y sus cámaras socias, la entidad realizó un trabajo de dos años de duración sobre el tema “Córdoba Polo Logístico 2030”, con la idea de hacer converger en un “estudio aglutinante” las expectativas, necesidades y proyectos necesarios para llegar a este objetivo.
Por otra parte, la entidad está explorando canales de trabajo en materia de responsabilidad. Con ese objetivo desarrolla relaciones tanto con estudiantes secundarios como con estudiantes universitarios de carreras afines para contribuir a la empleabilidad.

e ese modo, alumnos de carreras afines de universidades de la ciudad de Córdoba visitaron obras y proyectos de las empresas miembro. Por otra parte, junto a la Fundación Córdoba Mejora y por medio del Programa Enlazar, los miembros de la cámara recibieron a estudiantes de secundario que cursaron capacitaciones y mentorías. Según la cámara, el objetivo es invitarlos a concretar sus primeras experiencias laborales.
Con relación al histórico reclamo de agilización de trámites en las distintas entidades de competencia para los distintos permisos de construcción y finales de obras, los desarrollistas destacan que no han avanzado todo lo pretendido. “Es un problema generalizado para todos los desarrollistas, cuando solucionamos un punto aparecen nuevos motivos de demora, por lo que la tarea es compleja y continua”, amplió Balián.

En ese sentido, insistió en que la implementación de un proceso de ventanilla única con seguimiento digital, con ingresos y pases de mesa registrados y con “semáforos” para hacer notar las demoras servirán para lograr reducir rápidamente los retrasos que muchas veces son injustificados.

Costo Córdoba
Junto al Foro de la Construcción Privada, la cámara afirmó que avanza en un proyecto cofinanciado con ADEC que tiene como objetivo analizar cuál es el impacto real del “costo Córdoba” en toda la cadena de valor de un desarrollo inmobiliarios.
Entre otros datos, el estudio permitirá visualizar el impacto que tiene el denominado costo en términos de hogares que podrían solucionar el déficit de viviendas en la provincia.
Uno de los objetivos para el año próximo es compartir la información con el gobierno de la provincia de Córdoba y de la Municipalidad sobre los riesgos que se corren si persiste el nivel de costos no productivos y las consecuencias que se originarían tanto para la generación de trabajo y de oferta de vivienda.
“El costo Córdoba es un tema que desde hace años intentamos poner en agenda para que las autoridades provinciales y municipales entiendan cual es el impacto de los impuestos en la construcción de inmuebles”, resumió Balián.

Stock disponible del sector
En septiembre pasado, con relación al mismo mes de 2018, el stock disponible de departamentos cayó 75%, mientras que el rubro lotes lo hizo en el orden de 45%.
Esa tendencia a la baja ya se venía registrando desde septiembre del año pasado con relación al mismo mes del 2017, cuando el stock disponible de departamento cayó 73%, mientras que el de lotes no tuvo variación.
Las ventas financiadas durante septiembre de 2019 fueron 68,8% superiores a las registradas en la comparación interanual, con mayores ventas financiadas de departamentos y casas (88%), de cocheras (185,7%) y de lotes (9,4%), según registró el índice de ventas elaborado por la Cámara de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc).

Asimismo, el total de ventas financiadas y no financiadas durante septiembre de 2019 fue 30,5% inferior al nivel registrado en septiembre de 2018, con mayores ventas totales (financiadas y no financiadas) de departamentos y casas y menores ventas totales de cocheras (-60,7%) y de lotes (-40,6%), de acuerdo a lo informaro por la entidad.
Con todo, el total de ventas financiadas y no financiadas durante los últimos tres meses fue 27,1% superior al nivel registrado durante los tres meses previos, con mayores ventas totales (financiadas y no financiadas) de departamentos y casas (97,7%) y menores ventas totales (financiadas y no financiadas) de cocheras (-34,.9%) y de lotes (-12,9%).

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