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Simbiosis, la fórmula que optimiza densidad urbana, articulación público-privada y revitalización de la ciudad

techo verde

Un equipo de arquitectos y estudiantes de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional de Córdoba ganó el concurso de Fundación Holcim, gracias a una idea por la que busca transformarse en nexo entre Estado, inversores y proveedores. El proyecto plantea la construcción de terrazas verdes en los edificios, obligatorios por ordenanza aprobada el año pasado, a cambio de hacer uso de una parte del corazón de manzana y desarrollar formatos adecuados -locales, departamentos o coworking-. Son gestores, articuladores. La ganancia es para todos los actores y para la ciudad en general, en términos de impacto ambiental y ahorro energético

Por Laura Pantoja - lpantoja@comercioyjusticia.info

En la ciudad existen espacios obsoletos, como los aéreos o las medianeras de los edificios con distinta altura y las terrazas, los que con una mirada integradora afín al concepto de densificación y revitalización de la ciudad pueden comenzar a ser optimizados con soluciones beneficiosas para múltiples actores.
Sobre esta base, surgió Simbiosis, un equipo de arquitectos que busca ser el nexo entre estado, inversores y consorcios, para desarrollar diferentes usos inmobiliarios en esos espacios, y facilitar -entre otras cosas- la obligatoriedad de instalar terrazas verdes en los edificios del centro cordobés.
La iniciativa fue la ganadora de CONSTRUCTÓN, el hackatón organizado por la Fundación Holcim Argentina en el marco de sus 30 años, que convocó a emprendedores, arquitectos, ingenieros, desarrolladores de software, creativos, diseñadores, administradores de empresas, maestros mayores de obra y estudiantes de carreras afines.

Gestores
Lo que para los consorcios resulta una obligatoriedad y una limitante, en términos de inversión, para Simbiosis es una excelente oportunidad para gestionar la optimización de recursos, generar nuevos negocios, densificar la ciudad y revitalizar el centro cordobés, valorado de día y menospreciado de noche.
“Ante la falta de dinero que aducen muchos de los consorcios para invertir en las cubiertas verdes, les ofrecemos desarrollar e implementar el proyecto de terrazas verdes sin erogación de dinero; a cambio les pedimos que nos cedan parte del corazón de manzana ( la norma habilita 50%) para el desarrollo de locales, departamentos o usos que pueda formar parte de ese espacio”, resumió a El Inversor y la Construcción Joaquín Pérez Grosso, uno de los miembros del equipo ganador del concurso.
La ordenanza municipal, aprobada a mediados del año pasado, obliga a edificios construidos y por construir a colocar cubiertas vegetales en sus terrazas.
La norma alcanza a edificios de viviendas e industriales nuevos y ya construidos con terrazas de más de 400 metros cuadrados, y a grandes edificios industriales e institucionales de más de 600 metros cuadrados cubiertos.
Establece un plazo de adecuación de tres años más una prórroga de hasta 12 meses que podrá pedir el interesado previa fundamentación.
“En este escenario, nos venimos a proponer como nexo entre el Estado que gestiona la leyes y los consorcios que gestionan a los operadores”, amplió.
Con todo, Simbiosis propone ser un gestor de los intersticios urbanos y avanzar con la implementación de la terrazas verdes, para hacer uso también del sector habilitado en el corazón de manzana de cada edificio, con emprendimientos acordes a los espacios como locales, departamentos, oficinas, espacios gastronómicos, coworking.
“Nuestra idea es facilitarles el trabajo a los consorcios y que -en lugar de que inviertan 700 mil pesos en un terraza verde de 400 m2 ( es el cálculo de la inversión) – nos cedan parte de los metros cuadrados del corazón de manzana, para que nosotros desarrollemos usos, acción que no sólo redundará en valor agregado para ellos sino también en revitalización del centro de la ciudad”, apuntó el arquitecto.
Con todo, cabe mencionar que la norma establece beneficios de reducción impositiva y de tasas administrativas para sus implementadores, además del impacto positivo que genera en materia ambiental, tanto por su ahorro energético como por su performance estética.

Abanico de posibilidades
Con todo, Simbiosis también propone explotar esos lugares de otras maneras, como, por ejemplo, una vez cedida la explotación de las terrazas, arbitrar los medios para alquilar una porción a las operadoras de telefonía, que las necesitan para la instalación de sus antenas.
La proyección del equipo es a largo plazo, pues también aguarda la aprobación de un proyecto de modificación de la Ley Nacional del Espacio Aéreo, artículo 1945 del Código Civil y Comercial Nacional por medio de la cual el propietario original del inmueble podrá vender el espacio aéreo y quien lo adquiera podrá construir sobre él, generando un derecho inmobiliario temporáneo.
“Algunos edificios tienen más altura que otros, entonces quedan librados espacios en los que la medianera no puede utilizarse. Por el momento la ley dice que todo el espacio aéreo le pertenece al edificio más bajo y entonces no se puede intervenir en la medianera, hay un proyecto que posibilitaría construir en esos intersticios, ganando densidad urbana y optimizando recursos”, explicó el arquitecto.

Contexto en la ciudad
El Concejo Deliberante de Córdoba aprobó la ordenanza en julio del año pasado, medida contó con el rechazo de varios bloques de la oposición, además de críticas por parte del Colegio de Arquitectos y de la Cámara de la Propiedad Horizontal.
Según los cálculos realizados por los ediles, alrededor de 400 edificios del área central y zonas densificadas deberían adecuarse a la ordenanza y colocar las cubiertas verdes.
Plantea como alternativa la incorporación de huertas y también fija beneficios impositivos para los que se adecuen a la ordenanza en forma voluntaria. Y sólo reducción de tasas administrativas y derechos de edificación a los que están obligados.
El alcance de la obligatoriedad de la iniciativa alcanza al Centro y a todos los barrios pericentrales. El área está delimitada por Circunvalación al este; Capdevilla y Góngora al norte; Monseñor Pablo Cabrera, Costanera y Chancay-Riobamba al oeste; y Santa Ana, Río Negro y Cruz Roja-Malagueño al sur.

Las opiniones
Las bancadas de Unión por Córdoba (UPC) y Fuerza de la Gente, además de la Regional Córdoba del Colegio de Arquitectos y la Cámara de Propiedad Horizontal coincidieron en criticar que las terrazas verdes sean obligatorias.
También acordaron en que se permita construir en el corazón de manzana y en los altos costos que supondría la adecuación de las cubiertas de los edificios, lo que dispararía los gastos comunes.
“Nos parece muy bueno que se promuevan y ejecuten cubiertas verdes. Pero no estamos de acuerdo con la obligatoriedad y con que se permita construir en los corazones de manzanas, hasta tres plantas, siempre y cuando pongas un porcentaje de techo verde”, indicó oportunamente Diego Peralta, presidente de la Regional 1 del Colegio de Arquitectos.
Sebastián Viqueira, vicepresidente de la Cámara de Propiedad Horizontal, manifestó, por su parte, que “el costo puede ser muy alto y que puede generar filtraciones”.
“Nuestro planteo era que fuera optativo, para que si es tan beneficioso se pueda ver”, añadió.
El concejal Lucas Cavallo defendió la ordenanza remarcando que “materia de ambiente no se puede especular con valores, las ciudades evolucionan y nacen nuevas reglamentaciones”. Sobre los costos, Cavallo dijo que “puede haber encarecimiento, pero es lo que Córdoba necesita porque es una cuestión de sustentabilidad”.
El edil agregó que, si fuese voluntaria, sería difícil que se cumpliera. Y que la adecuación de los edificios ya hechos busca mejorar las condiciones en las zonas más densas. Sobre los corazones de manzana, aseguró que muchos ya están impermeabilizados.

La densificación como eje de crecimiento
Según los especialistas en la materia, la densificación habitacional es la solución al crecimiento demográfico y urbanístico de las ciudades. Una ciudad más compacta reduce los costos de provisión y mantenimiento de infraestructura y servicios, a la vez que disminuye los tiempos de traslado, lo que favorece la caminata, el uso de la bicicleta y del transporte público. Esas acciones -además- ayudan a reducir las emisiones de gases contaminantes y de efecto invernadero.
Un barrio de densidad media o alta permite que más personas gocen directamente de su equipamiento y áreas verdes, lo que constituye un entorno propicio para la instalación de comercio local, lo que a su vez atrae más gente a las calles, configurando entornos más atractivos y seguros.
Las mayores densidades posibilitan el prorrateo, entre más unidades, el costo del suelo, lo que también abarata la construcción de vivienda en una ciudad -

Las cubiertas verdes

Son aislantes termo-acústicos
Se integran con el paisaje natural
Dan valor agregado a los edificios
Disminuyen el efecto isla de calor
Atraen a aves y mariposas
Posibilitan el uso recreativo de terrazas y balcones
Son un recurso más para el diseño de edificios y espacios interiores
Disminuyen los efluentes pluviales ya que retienen agua
Son adaptables a casi cualquier techo o muro
Se pueden obtener beneficios en impuestos
Resultan una muy buena herramienta de marketing

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