ESCUCHARPor Sebastián Heredia Querro*
Ayer se publicó en el BO el decreto 27/2018, titulado “Desburocratización y Simplificación”. Incluye 170 medidas que afectan ocho ministerios, la Anses, la AABE y el BCRA. Una de esas medidas busca impulsar al sector de la construcción, flexibilizando la financiación en la venta de lotes y viviendas en construcción.
En efecto, declarando que “es necesario facilitar la financiación de viviendas en construcción”, el decreto “refresca” a los bancos la posibilidad de: (i) actualizar préstamos hipotecarios utilizando el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) excepción a los Arts. 7 y 10 de la Ley Nº 23.928 admitida por el Art. 5, inc. a), del D.N.U. 146/2017 ; (ii) denominar las hipotecas en UVAs actualizables por CER o en UVIs actualizables por ICC permitido por el B.C.R.A. en las Com. A-5945 y A-6069 ; y (iii) aceptar como garantías preferidas tipo «B» al boleto de compraventa y al contrato de fideicomiso, flexibilizando el crédito bancario tanto para el constructor como para el comprador final para aquellos casos en los que aún no es posible escriturar las unidades financiadas Com. A-6250 del B.C.R.A. .
Estimular la demanda inmobiliaria
En efecto, la Com. A-6250 del B.C.R.A. implicó una fuerte apuesta del regulador bancario, al permitir que los boletos de compraventa y participaciones en fideicomisos se tomen como collateral aforados al 75% o al 50%, según el destino del bien sea vivienda u otro. De este modo, se impulsó la financiación bancaria a los adquirentes consumidores inmobiliarios, permitiendo que la constructora-vendedora pueda ceder al banco todos los derechos que tenga contra el comprador por boleto, conforme a un plano de obra aprobado y al instrumento de venta certificado (esto es, el boleto de compraventa celebrado). Cuando sea material y jurídicamente posible, el círculo se cierra con la constitución de hipoteca a favor del banco, el que cancelará en ese momento el precio de venta de la unidad a la constructora, y financiará a largo plazo al comprador, ahora con garantía hipotecaria, actualizable en UVAs.
Ampliar la oferta inmobiliaria
Ahora bien, siendo la construcción una industria capital-intensiva, la Com. A-6250 del B.C.R.A. reconoció la necesidad de flexibilizar el acceso al financiamiento intermedio para las constructoras, al permitir que los bancos acepten como garantía para financiar la construcción de un edificio:
(1) un contrato de fideicomiso de garantía en el cual un fiduciante inmobiliario aporte un terreno libre de gravamen para la ejecución de un desarrollo inmobiliario; el fiduciario y primer beneficiario sea el banco que otorga el financiamiento intermedio para construir, garantizándose el préstamo con el mismo fideicomiso, step-in rights y ciertas previsiones contractuales indispensables: que parte del producido de las «pre-ventas» se aplique a cancelar el «préstamo puente»; en caso que existan otros beneficiarios del fideicomiso (por ejemplo, constructora, proveedores y adquirentes), se subordinen todos los demás créditos al crédito bancario; el fiduciante inmobiliario preste consentimiento anticipado para que el fiduciario pueda disponer del bien en caso de impago del préstamo bancario (garantía auto-liquidable por excelencia); y los boletos de compraventa de unidades funcionales sean un anexo del fideicomiso e incluyan una cláusula que informe acerca del dominio fiduciario del inmueble a la mayor superficie (Art. 4, ley 24.240); y (2) la cesión en garantía a favor del banco de: (i) boletos de compraventa de grandes superficies o inmuebles ya construidos, donde el cedente i.e., constructora ya haya pagado el 100% del precio, esté en posesión y tenga un poder irrevocable para escriturar otorgado a su favor por el vendedor; (ii) boletos de compraventa con antigüedad no mayor a 6 meses, donde el cedente i.e., constructora haya pagado al menos el 60% del precio del inmueble adquirido, tenga permiso de edificación y esté contratado el seguro del Art. 2071 del CCCN; y (iii) derechos beneficiarios en fideicomisos de construcción, cuando surja del contrato la obligación fiduciaria de realizar la obra que el banco financiará, el dominio del inmueble conste a nombre del fiduciario i.e., constructora, se haya otorgado permiso de edificación y esté contratado el seguro del Art. 2071 del CCCN.
Nótese que cuando el banco suministra financiamiento intermedio, exigirá siempre al constructor la previa contratación del nuevo seguro obligatorio del 2071 del CCCN, un nuevo requisito que en alguna medida encarece «financiarse contra ventas», pero también impulsa la profesionalización del sector y una mejor alocación de riesgos. Se trata de un seguro que hace las veces de «caución» a favor del comprador de una unidad «al pozo o proyectada», donde el riesgo analizado es el propio de la empresa constructora. Las cauciones son caras, y es previsible que su costo se traslade directamente a precios finales.
Con ese panorama «regulatorio», el P.E.N. modificó el Art. 5, inc. a) del D.N.U. 146/2017, permitiendo ahora a los vendedores de lotes y unidades en construcción, que se comercialicen mediante boletos de compraventa, pactar la actualización del saldo del precio conforme a la variación del CER, a condición que el boleto reúna los requisitos del Art. 1170 CCCN.
Palabras más, palabras menos, por Decreto el P.E.N. ha ampliado una excepción a la prohibición de actualización contenida en los Arts. 7 y 10 de la Ley Nº 23.928, con un triple beneficio para: (i) los constructores-vendedores de viviendas; (ii) los bancos que financian la compra de la unidad en construcción tomando como garantía el boleto de compraventa y posteriormente la hipoteca sobre la unidad construida; y (iii) los compradores que superen el scoring bancario y sean elegibles para recibir una hipoteca a 25 años a tasa variable.
