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En Córdoba faltan 54 mil casas y 60% de quienes no tienen hogar no puede acceder a créditos

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Según un relevamiento de Economic Trends basado en la Encuesta Permanente de Hogares, esa cantidad es necesaria para reemplazar precarias y otorgar casas a hogares que cohabitan. De acuerdo con una discriminación por segmentos, el déficit correspondiente a hogares con ingresos menores de dos salarios mínimos establece que 36.000 familias no pueden acceder a herramientas propuestas por el mercado. De no arbitrar soluciones, el déficit total será de 150.000 viviendas en 2025

Por Laura Pantoja – lpantoja@comercioyjusticia.info

En la provincia de Córdoba faltan 54.000 viviendas nuevas (sin contar las equivalentes por necesidad de ampliación de hogares en situación de hacinamiento), de las cuales más de 60% deben ser gestionadas por  el Estado porque se trata de una porción de familias que apenas cobra dos salarios mínimos.
La conclusión surge de un análisis que realizó la consultora Economic Trends sobre la base de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) en  dos aglomerados urbanos de la provincia de Córdoba,  incluidos el Gran Córdoba y Río Cuarto. Luego de obtenerse estos resultados,  se hizo una extrapolación al total de hogares residentes en el territorio provincial para calcular el déficit general.
Dado que los últimos datos de población corresponden al Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda de 2010, se utilizaron las proyecciones de población elaboradas por la Dirección de Estadísticas y Censos de la Provincia de Córdoba, que se extienden hasta el año 2025 e incluyen, por lo tanto, el año 2017.
Según esta lógica, indicó el relevamiento,  faltan  13.482 viviendas para reemplazar precarias que, por la calidad de sus materiales, no cumplen con requisitos mínimos de habitabilidad ni pueden ser mejoradas. Por otra parte, hay escasez de 40.554 viviendas para proporcionar una a cada uno de los hogares que no tienen,  y por lo tanto cohabitan con otro. También, 188.347 viviendas requieren ampliación para resolver situaciones de hacinamiento, definido como más de dos personas por habitación dormitorio.

“En concreto, la cantidad de viviendas que hoy faltan en la provincia son casi 54.000, sin contar las ampliaciones”, precisó a Comercio y Justicia Norberto Petrelli, especialista de la comisión de vivienda de la Cámara Argentina de la Construcción, Delegación Córdoba, quien aclaró que la entidad tiene el  objetivo de reflejar la realidad mediante un análisis acotado de los resultados oficiales disponibles.
Lo acuciante no es sólo la falta de viviendas  sino que más de 60% de la población en esas condiciones no puede acceder porque no cumple los requisitos para obtener ninguna herramienta financiera disponible. “Para cualquier plan, ya sea de ahorro otorgado por un privado, y con más razón, un crédito bancario, se necesitan desde dos salarios mínimos y hasta cuatro, para calificar de manera formal”, entendió el especialista, quien comentó que de esta forma, no sólo queda fuera la población con dos salarios mínimos sino también quienes reciben ingresos y nos los pueden convalidar.
“Es claro que una parte importante de las familias no puede acceder a ninguna de esas opciones, con lo cual es el  Estado el que debe brindar la posibilidad de solución, no sólo a través de planes de vivienda social, sino también a través de políticas que permitan aumentar los ingresos de familias de bajos ingresos ”, aclara el informe.

Segmentación por accesos
Para discriminar entre los segmentos que sí pueden acceder a créditos hipotecarios y los que no, el estudio contó la cantidad de hogares con ingresos totales familiares mayores y menores de dos salarios mínimos, requisito básico para determinar el acceso al mercado. Con esta segmentación, el déficit de viviendas correspondiente a hogares con ingresos totales familiares menores de dos salarios es de 12.029 para reemplazar viviendas precarias, 23.983 viviendas  para eliminar cohabitación y 110.006 que requieren ampliación para solucionar situaciones de hacinamiento.
Esto implica que  89,2% del déficit de viviendas por ser precarias corresponde a hogares con ingresos totales familiares menores de dos salarios mínimos. Los porcentajes para déficit de viviendas por cohabitación y déficit de casas por hacinamiento son 59,1% y 58,9%.
Con todo, al sumar sólo la necesidad de viviendas para cubrir demanda de hogares precarios y cohabitados surge que 36.000 familias cobran menos de dos salarios, es decir, más de 60% no puede acceder a financiamiento, ni privado ni público, por lo que necesita ayuda estatal.
Cabe aclarar que se hizo un recorte con el fin de ponderar las urgentes construcciones de viviendas nuevas, pero si se tienen en cuenta las ampliaciones para familias que viven hacinadas, si se consideran 10 m2 por habitación adicional frente a 60 m2 por vivienda adicional, los metros cuadrados por ampliación de viviendas equivalen a 26.359 viviendas nuevas.
De esta forma, el déficit en la provincia de Córdoba correspondiente a los hogares con ingresos totales menores de dos salarios se eleva a  62.371 viviendas nuevas.
“Como Cámara de la Construcción buscamos poner sobre el tapete la realidad, no generamos información. Consideramos que las respuestas deben estar en manos del Gobierno, tanto para asistir a quienes ganan menos de dos salarios mínimos como a quienes tienen más ingresos, arbitrando más herramientas financieras”, aclaró el miembro de la Comisión de Vivienda de la Cámara.

Acciones estatales
Lo más grave es que el Estado poco ha hecho para paliar el déficit. Durante el gobierno nacional anterior, no se ejecutaron viviendas sociales porque los fondos no fueron transferidos a Córdoba por su consabida y deteriorada  relación política. La actual gestión nacional lanzó el año pasado el programa Techo Digno, vigente hasta marzo de este año. Las provincias que lograron presentar sus proyectos antes de esa fecha, con documentación y terrenos preseleccionados, y lograron los aptos técnicos, aguardan el apto financiero para la cofinanciación, por la que Nación aportará 70% para la ejecución de cada vivienda, correspondiendo a las provincias el 30% restante.
En ese marco, Córdoba licitó 1.500 viviendas este año, para las que espera el apto financiero. Y como se recordará, actualmente está ejecutando mil viviendas de Hogar Clase Media -350 en barrio Los Álamos y 650 en Marqués de Sobremonte, en el marco de contrato que data de hace diez años atrás-.

El acumulado
Con todo, si el ritmo de ejecución de vivienda social continúa como hasta ahora, está a la vista que el déficit habitacional dista mucho de solucionarse, y lo que es peor, de  no tomarse medidas inmediatas,  puede ser un problema aún mayor a futuro debido al crecimiento demográfico.
El acumulado al año 2025, de 149.231, es la cantidad estimada de viviendas a construir en la provincia para que en 2025 ningún hogar resida en una casa precaria o en situación de cohabitación, según indicó el informe de Economic Trends.
Para cubrir el déficit actual, el Gobierno deberá interceder en la construcción de por lo menos seis mil viviendas por año, según interpretó Petrelli.

La respuesta del mercado
Es válido mencionar que parte del déficit de viviendas puede ser solucionado por el mercado, por ejemplo mediante los créditos hipotecarios del Plan ProCreAr y de los nuevos créditos hipotecarios indexados por inflación, que amplían el segmento de hogares que podrán acceder a ellos al reducir las cuotas iniciales (los esquemas de indexación, al evitar la licuación del valor real de las cuotas finales, evitan la necesidad de cobrar altas cuotas iniciales para compensar).
También, los planes de financiación propia que ofrecen algunos desarrollistas cordobeses, mediante herramientas como fideicomisos financieros, planes de ahorro o modalidades cooperativas. Se ofrecen algunos con cuotas que desde $4.000, en plazos de hasta 15 años, con opción de adjudicar y obtener la vivienda en menor tiempo.
Según el relevamiento, la cantidad de viviendas necesarias que podrían ser cubiertas por el mercado hoy por tratarse de una porción de familias con ingresos mayores de dos salarios mínimos, asciende a 18.000, sin contar los metros necesarios y equivalentes para ampliar las propiedades que representan hacinamiento.

El origen del informe
El relevamiento estimó el déficit de viviendas en el Gran Córdoba y Río Cuarto utilizando información de la EPH. Mostró que faltan 5.285 viviendas en Gran Córdoba y 1.162 en Río Cuarto, necesarias para reemplazar casas precarias que, por la calidad de sus materiales, no cumplen con requisitos mínimos de habitabilidad ni pueden ser mejoradas.
Por otra parte, faltan 16.610 viviendas en Gran Córdoba y 2.766 viviendas en Río Cuarto necesarias para proporcionar una a cada uno de los hogares que no tienen casa y, por lo tanto, cohabitan con otro hogar. Por otra parte,  82.866 viviendas en Gran Córdoba y 7.223 en Río Cuarto requieren ampliación para resolver situaciones de hacinamiento, definido como más de dos personas por habitación-dormitorio. Se trata de casas que requieren al menos una habitación adicional.

Inversión estimada

Una estimación conservadora, que no incluye costo de la tierra ni costo de infraestructura, es de US$3.742,3 millones, de los cuales 19,3% corresponde a construcción de viviendas para eliminar déficit por precariedad, 38,5% a construcción para eliminar déficit por cohabitación y  42,3%, a ampliación para eliminar déficit por hacinamiento.