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Artículo de la ley de quiebras no se aplica a un shopping center

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La Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial resolvió que el artículo 20 de la Ley de Concursos y Quiebras (LCQ) no resulta aplicable al contrato de shopping center, al dirimir la apelación intentada por la concursada en “Arife SA s/ concurso preventivo – incidente de apelación”, causa en la que se rechazó el pedido de autorización formulado en los términos de la norma citada, para la continuación del contrato de concesión y/o locación oportunamente celebrado con Cencosud SA.
Al rechazar la procedencia de dicho recurso, los jueces Gerardo Vassallo y Juan Garibotto señalaron que “el Art. 20 de la ley 24522 sólo resulta de aplicación a aquellos contratos de ejecución diferida, mas no a los de ejecución continuada o tracto sucesivo; pues en estos últimos las prestaciones se reiteran y, en consecuencia, no se encuentran pendientes y diferidas en el tiempo cual prevé la norma (conf. Heredia, Pablo D., Tratado Exegético de Derecho Concursal, T. 1, pág. 511; Buenos Aires, 2000)”, mientras que “el instrumento mediante el cual se vincularon comercialmente las partes, si bien fue identificado como ‘contrato de concesión’, se trata -en realidad- de una forma moderna de contratación, a la cual puede denominarse ‘contrato de shopping center”.

Los camaristas aclararon, en el fallo dictado el 5 de septiembre pasado, que “si bien a éste se aplican analógicamente las estipulaciones de los contratos de locación o concesión, lo cierto es que, específicamente, se trata de un contrato atípico cuyo objeto es la explotación comercial -a la que ambas partes están asociadas-, en el cual el precio del alquiler convenido se integra en relación con un porcentaje de facturación y existe de parte del arrendatario un sometimiento al control de la administración del centro comercial y una contribución a un fondo de promociones colectiva”.
Los sentenciantes determinaron que “en este tipo de contratación las prestaciones acordadas entre las partes no se encuentran pendientes o diferidas, sino que se deben ir cumpliendo periódica y reiteradamente, resulta fatal concluir que las previsiones contenidas en la LCQ 20 -tal como sucede con la concesión y la locación comercial”.
Por último, la Sala juzgó que “la LCQ 20 aprehende a un estado en el que se encuentra el contrato que queda definido por la existencia de prestaciones a cargo del concursado y del tercero contratante que no se encuentran ejecutadas porque no llegó el momento para ello (….)”, lo cual no se configura en el presente caso, ya que “la norma en cuestión no tiene operatividad tratándose, como en el particular, de contratos no cumplidos en que una de las partes hubiera incurrido en mora”.

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