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Catastro: eliminan jurys, habrá revalúo por zona y rebajas por “desmejoras”

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Los cambios apuntan a blanquear una situación que en la práctica ya ocurría de hecho en Crdoba. No obstante, se introducen nuevos elementos para la valuación de inmuebles urbanos y rurales. Habrá beneficios tributarios para quienes tengan “bosques” en sus propiedades. Otorga nuevos roles a los profesionales, ahora con más responsabilidad. Leé el proyecto completo.

Por Alfredo Flury – aflury@comercioyjusticia.info

El Ejecutivo provincial envió a la Legislatura un proyecto de modificación de la Ley de Catastro que, entre otros puntos, incluye cambios en el régimen de valuación de inmuebles urbanos y rurales al tiempo que elimina los jurys destinados a ese fin.
En rigor, la norma apunta a blanquear una situación que ya se verificaba desde hace años: la falta de convocatoria a los jurys de valuación, que eran los órganos colegiados responsables de decidir al menos cada diez años el valor fiscal de las propiedades.
Con todo, el proyecto que tomó estado parlamentario el miércoles pasado en la Unicameral es mucho más amplio en su objetivo. El texto, de 54 artículos, apunta a dotar de mayor operatividad a la Ley 5057, sancionada el 31 de diciembre de 1968 aunque luego varias veces modificada.
Al mismo tiempo, propende a compatibilizar diferentes aspectos con la ley nacional en la materia, la 26209, sancionada en diciembre de 2006, que fija el marco normativo al que deberá ajustarse el funcionamiento de los catastros territoriales pertenecientes a las diversas jurisdicciones del país, entre otros puntos.

Ciudad Edificios Nueva CbaEn los considerandos del proyecto firmado por el gobernador Juan Schiaretti se justifican los cambios a partir de la necesidad de una “revisión integral” de la normativa vigente “para adaptarla a las modernas tecnologías”, entre otros puntos.
El proyecto está dividido en cuatro títulos, que abarcan la temática catastral orientada al tratamiento digital de la información territorial, la incorporación de las nuevas tecnologías y metodologías tanto en materia de registración catastral como de valuaciones y la simplificación y agilización de trámites.
“Buscamos dotar de una nueva dinámica a una norma que tiene casi 50 años”, reveló a Comercio y Justicia el secretario de Ingresos Públicos, Heber Farfán, quien dijo que el proyecto incluye diferentes aspectos, entre ellos otorgar mayor “protagonismo y responsabilidad” a los profesionales intervinientes.
De hecho, según trascendió, la idea del oficialismo en la Unicameral es darle al proyecto una amplia discusión en comisión, incluso con el aporte de los colegios profesionales involucrados.

Valuaciones
La norma reserva un título especial para el tema valuaciones. Concretamente, el Capítulo I del Título III avanza sobre la definición para luego adentrarse en más detalles.
Según el artículo 32, “la valuación de cada parcela se determinará considerando el valor de la tierra y el de las mejoras en el mercado inmobiliario”.
Acto seguido define que, a los fines valuatorios, las parcelas se clasifican en urbanas y rurales.
Respecto a las mejoras, se introducen diferentes variantes.
Se definen las mejoras cubiertas y las descubiertas además de las “especiales”, no contempladas en los puntos anteriores pero “susceptibles de incrementar el valor del inmueble”.
En cuanto a la incorporación, modificación o supresión de mejoras, podrán realizarse por declaración de los propietarios o bien de oficio por Catastro, por múltiples vías, entre ellas por relevamientos satelitales o cruce de datos.
El Capítulo II avanza sobre los sistemas de valuación.

En ese marco, el valor de la tierra libre de mejoras se determinará a partir de la superficie del inmueble y el valor unitario básico, valores que “serán aprobados en ocasión de cada revalúo general o cuando deban fijarse nuevos valores en los casos previstos”.
El valor unitario básico de la tierra libre de mejoras será el valor venal medio de mercado o una proporción de éste, y se establecerá por cuadras o zonas en el ámbito urbano y por inmueble o zonas en el ámbito rural.
“Para su determinación se considerarán los precios fijados por la oferta y la demanda, por sentencias judiciales, por informes de entidades bancarias o inmobiliarias y los registrados en transferencias, en un período que comprenda al menos los últimos 12 meses, pudiendo aplicarse métodos estadísticos, econométricos, geoestadísticos u otros aptos para determinar los valores medios”, especifica el proyecto.
En zonas rurales, en la determinación del valor se tendrá en cuenta la productividad de la tierra, pudiendo establecerse coeficientes de ajustes zonales, atendiendo a las condiciones agroecológicas y económicas características, a la ubicación del inmueble, vías de comunicación y actividades dominantes en la zona, entre otros.

En los casos de destinos especiales tales como turismo, esparcimiento y otros, Catastro podrá establecer valores diferenciados.
Respecto al valor de las mejoras, las cubiertas se determinarán considerando su superficie y el valor unitario básico que le corresponda según el tipo de edificación. Descubiertas y especiales: se valuarán por presupuesto, costo de reposición, autoevalúo o tipología constructiva según el tipo de mejora.
Para determinar el valor unitario de las mejoras cubiertas se tomará el valor de mercado del costo por metro cuadrado de una vivienda tipo, sobre el que se aplicarán los coeficientes que surjan de la reglamentación.
construccion de edificiosAnualmente, la Dirección General de Catastro aprobará el valor de referencia por metro cuadrado a nuevo de la construcción que regirá para el período fiscal siguiente y se aplicará a todas las mejoras existentes en base de datos depreciadas por antigüedad.
En la práctica, se suprimen los jurys de valuación y se avanza en un mecanismo que ya de hecho comenzó a ponerse en marcha el año pasado, ahora con un sustento normativo.
Es que si bien la Provincia no había realizado revalúos en años, por ejemplo en el sector rural, sí corregía la base imponible del tributo por coeficientes según cada sector. La idea es que ahora valuación fiscal y base imponible tengan un mismo valor.

Rebajas
El capítulo III refiere a las rebajas en las valuaciones y concretamente de las “desmejoras”.
El artículo 41 señala que “el valor de la tierra libre de mejoras, ante la solicitud expresa del contribuyente o responsable del impuesto, podrá ser reducido cuando en la parcela existan condiciones aptas para rebajar su valor y éstas no sean de carácter general en la zona y no hayan sido consideradas en la determinación de la valuación fiscal de la misma”.
La rebaja podrá operar por “desmejoras naturales”, por ejemplo superficies ocupadas por “lagunas, mallines…” o cualquier otra circunstancia natural que disminuya la aptitud del suelo.
El coeficiente de ajuste se aplicará por porcentajes sólo a la superficie afectada por la desmejora o la afectación. El plazo máximo de reconocimiento será de 10 años, sin perjuicio de las ampliaciones que pudieren acordarse en virtud de la subsistencia de las causales del reconocimiento.

La solicitud del reconocimiento de la desmejora deberá estar acompañada por un plano o croquis, e informe técnico debidamente intervenido por un profesional habilitado.
En cuanto al capítulo IV, refiere a la actualización y vigencia de las valuaciones que podrán ser realizadas en forma general por Catastro.
Las modificaciones de los valores podrán realizarse inclusive entre uno y otro revalúo general, en caso de que se modifiquen las condiciones que le dieron origen.
Las valuaciones regirán desde el período fiscal siguiente a la fecha en que se las imponga, salvo en casos específicos.
Respecto a las disposiciones finales de la iniciativa, “las notificaciones efectuadas en el marco de la presente Ley se harán a través de la Plataforma Ciudadano Digital con clave de nivel 2 (…) en el caso de profesionales que presenten trabajos, las notificaciones en relación a los mismos mientras estén en trámite, se harán por el Sistema de Información Territorial.
Se considerará que han sido debidamente receptadas a los tres días hábiles de enviadas, fecha a partir de la cual comenzarán a correr los plazos que pudieren corresponder. Hay excepciones para quienes no tengan clave nivel 2. La norma incluye la posibilidad de interponer reclamos y recursos vía web ante eventuales situaciones. El proyecto también contempla sanciones.

Habrá reducción de impuestos a propiedades con “bosque protegido”

El proyecto de nueva Ley de Catastro incluye, en el capítulo destinado a las valuaciones, una referencia especial relativa a las propiedades con “bosques o montes protegidos”.
Concretamente, el artículo 42 señala que “el contribuyente o responsable del impuesto relativo a inmuebles que contengan bosques o montes protegidos, cuando esta circunstancia no haya sido tenida en cuenta en la valuación, podrán solicitar una reducción de la misma. El coeficiente de ajuste se aplicará por porcentajes sólo a la superficie ocupada por el bosque o monte y será de hasta un 70%, según el tipo de limitación a la actividad productiva”.

La solicitud de reducción se tramitará por ante la autoridad con competencia en protección del ambiente. Según el mismo artículo, “no procederá la reducción cuando el inmueble esté destinado a actividades comerciales recreativas, turísticas o de esparcimiento, y cuente con infraestructura adecuada a tales fines”.
El texto se conoce en momentos en que la Legislatura debate en comisión cambios a la Ley de Ordenamiento Territorial de Bosques Nativos.

Leé el proyecto completo